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DONOSTIA

La inversión inmobiliaria es con diferencia de las más rentables

El Tribunal Constitucional español ha avalado recientemente la ley de la CAV que establece como derecho el uso de una vivienda. Sin embargo, también sigue siendo una inversión y, según los cálculos del portal Idealista, el sector inmobiliario mantiene una rentabilidad muy por encima de otras alternativas.

El portal inmobiliario Idealista reduce la rentabilidad bruta de la inversión en vivienda en el Estado español hasta el 7,4% en el tercer trimestre de este año, tres décimas menos que en el anterior. No obstante, sigue siendo la inversión más rentable, muy por encima de lo que ofrece la que se considera más segura: el bono del Estado a 10 años. que durante el tercer trimestre ha sido del 1,6%.

Para las capitales vascas, la rentabilidad es bastante menor que la calculada por este portal para todo el Estado. La inversión más rentable se alcanza en Iruñea con un 5%; seguida por Bilbo, 4,9%; y Donostia, 4,4%. Idealista no da datos para Gasteiz.

En cualquier caso, más rentable que la vivienda resulta la inversión en oficinas, entre el 6,2% de Bilbo y el 7,4% de Iruñea. Todavía mayor es la que ofrecen los locales comerciales, que oscila entre el 7,5% de Gasteiz y el 9,2% de Bilbo. Entre las inversiones en ladrillo la que menos rentabilidad ofrece es, según Idealista, la compra de garajes, que fluctúa entre el 7,3% de Gasteiz y el 3,3% de Bilbo.

Rentabilidad bruta

Para calcular la rentabilidad bruta, el portal inmobiliario divide el precio medio de venta entre el precio medio de alquiler. Hay que tener en cuenta que tanto el precio de venta como el del alquiler que usa son los ofertados. Es decir, que no utiliza los precios a los que se cierran los contratos. Es, por lo tanto, una aproximación pero que es utilizada ampliamente para el seguimiento del mercado inmobiliario. De hecho, el Banco de España la recoge entre sus indicadores sobre la evolución del mercado de la vivienda.

Según este indicador, al relacionar precios de venta y alquileres, allí donde más caras son las viviendas la rentabilidad caerá ya que, si bien el precio de la vivienda puede ir subiendo impulsado por un flujo creciente de capitales, el de los alquileres es mucho más rígido, al depender más estrechamente de unos salarios que crecen mucho más lentamente que los movimientos especulativos. Es por esta razón que la rentabilidad de la vivienda en las capitales vascas está sustancialmente por debajo de la media del Estado español: los altos precios de compraventa de las viviendas superan ampliamente los mayores salarios de los trabajadores vascos.

El cálculo de este indicador da un resultado bruto al que luego es necesario restar los gastos para poder obtener la ganancia real o neta del alquiler. Por tanto, más que como valor absoluto de la rentabilidad, conviene tomarlo como indicador relativo del beneficio de la inversión. En ese sentido, la dinámica del indicador ofrece mejor información que su valor absoluto.

En Donostia, por ejemplo, la rentabilidad bruta ha aumentado desde el 3,3% del tercer trimestre de 2013 hasta el 4,4% del tercer trimestre de este año. En Bilbo durante el mismo periodo ha pasado del 4,2% al 4,9% y en Iruñea, del 4,5% al 5%. En todos los casos se observa crecimiento lento pero continuado de la rentabilidad bruta de la inversión en vivienda.

Y sigue subiendo

Tanto los datos que ofrece el INE como los precios de oferta que registran los portales inmobiliarios ofrecen el mismo panorama. Según recoge el INE, el Índice de Precio de la Vivienda crecía en el Estado un 3,5% en 2015 y un 6,2% en 2017. En el segundo semestre de 2018, la subida ha sido del 6,8%.

Para Fotocasa, el precio de oferta de viviendas subió solamente un 3,9% en 2017 y un 6,1% en el segundo trimestre de 2018, mientras que en el mismo periodo Idealista refleja subidas del 4,3% y del 8,5% respectivamente.

El Banco de España calcula otro indicador de la rentabilidad de la inversión en vivienda que combina alquiler y precio de venta. Según este cálculo, en 2017 la rentabilidad combinada alcanzó el 11,4% y en el segundo semestre de 2018 llegó al 10,9%.

Así, el dinero vuelve al mercado inmobiliario, sobre todo, después del titánico esfuerzo publicitario que está haciendo el sector, primando otra vez la inversión sobre el derecho a techo.