El promotor de las viviendas de lujo de Gardoki evita pagar 1,5 millones

El equipo de gobierno de Ibon Areso trata de ocultar que, detrás de un expediente que hoy presenta como «menor y técnico» para su dictamen al Consejo Asesor de Planeamiento, se esconde una operación urbanística especulativa donde los intereses municipales salen perjudicados. Se trata de una recalificación de uso terciario y residencial que, valiéndose de la retirada de la protección al céntrico edificio, permitirá al promotor -la sociedad Astarloa Gardoki SL- no abonar en torno a 1,5 millones de euros, una parte mínima de los importantes beneficios que obtendrá.

El asunto fue elevado al Consejo del 10 de junio y ha tenido que esperar hasta hoy para que se dictamine a propuesta de EH Bildu y PSE, que no estaban de acuerdo con la celeridad que el Área de Urbanismo pretende imprimir al asunto. Es habitual en la dinámica del órgano consultivo que los asuntos se informen en una primera sesión y, en otra, se proceda a emitir el dictamen, que no es vinculante.

Las prisas del Gobierno municipal pueden tener su origen en que la promotora Astarloa Gardoki SL ha comenzado la comercialización de las 48 viviendas de lujo sin haber presentado el proyecto al Ayuntamiento, al estimar que comienza a haber un repunte en el mercado inmobiliario de la villa. Lo cierto es que los precios de esos pisos con garaje y trastero no están al alcance de cualquier bolsillo, pues oscilan entre los 470.000 euros y 820.000 euros.

Tras el plácet del Consejo, el asunto de la retirada de la protección a las antiguas oficinas de Iberdrola pasará por la Comisión de Patrimonio, la Junta de Gobierno lo aprobará más tarde y, tras el pertinente periodo de exposición pública, se elevará al Pleno. La desafección que ahora se plantea, aduciendo que la existencia de amianto en la estructura del edificio impide su remodelación, permitirá a los promotores solicitar la licencia de derribo y presentar el proyecto constructivo.

Detrás de la demolición de la antigua sede de la eléctrica está el cambio de uso que, según las sucesivas leyes del Suelo de 2006 y 2007, obliga a los promotores a la cesión del 15% del incremento de la edificabilidad urbanística ponderado, que variará dependiendo de la recalificación, y además el deber de aportar suelo para las dotaciones públicas que sean precisas por ese aumento de edificabilidad. Este régimen urbanístico, denominado actuaciones de dotación, se ha aplicado en operaciones recientes como la del edificio del RAG, al lado de la Alhóndiga, y la Clínica Vicente San Sebastián, en Deustua.

Una de las excepciones

No todos los casos son iguales pues, por el contrario, el Ayuntamiento de Bilbo no aplica ese régimen a los supuestos de cambios de solares aislados de oficinas por viviendas -un ejemplo, es Idom en Deustua- aun siendo evidente que existe una plusvalía por cambio de uso. Esa excepción tiene su fundamento en que la ley solo permite aplicar el régimen jurídico de las actuaciones de dotación a los cambios de uso que se generen tras una modificación de la ordenación urbanística.

Acogiéndose a la excepcionalidad -contemplada en el artículo 6.3.41 del PGOU- el Gobierno municipal estima que esa recalificación de oficina a vivienda en Gardoki no requiere de ninguna modificación del Plan, porque es un uso permitido. De esta forma, el Consistorio deja de cobrar al promotor, entre otras cosas, al menos el 15% de la plusvalía urbanística que existe en la realidad pero que el PGOU no reconoce.

Esta decisión política se adoptó al aprobar el Plan en 1994 para evitar que el Ensanche se despoblara y solo hubiera actividad durante el horario comercial y de oficina; ahora la tendencia ha cambiado pero no se modifican esos criterios. Al pasar un solar de uso terciario a residencial, cómo defiende el Área de Urbanismo, no es necesaria una recalificación porque el uso residencial está admitido en esas calles del Ensanche.

Lo curioso es que en el Consejo Asesor de Planeamiento de hoy también se tratará otro expediente, en Matiko, que sí requiere de la modificación del PGOU, al contrario que el de Gardoki. En ese caso, Urbanismo expone que el edificio constituye por sí solo un área de reparto y un aprovechamiento tipo independiente y el cambio de uso sí altera el aprovechamiento tipo.

Intereses municipales

La construcción de los 48 pisos de lujo en la confluencia de Astarloa con Gardoki es la secuela de la operación que permitió a Iberdrola levantar la torre en Abandoibarra después de que la multinacional pactara con el Gobierno municipal un exceso de aprovechamiento urbanístico favorable a sus intereses. Ese dinero se le descontó al edificar el rascacielos y luego el Consistorio debió abonar 25 millones de euros a Bilbao Ría 2000.

En esa primera fase, se construyeron otras 70 viviendas de lujo en lo que era una parte de la sede de Iberdrola en el número 8 de Gardoki. El exceso de aprovechamiento urbanístico se produjo por los patios, lo que ahora no sucede.

Hace un año, EH Bildu denunció que el Gobierno Azkuna no supo negociar con la multinacional y menos modificar a favor de los intereses públicos los coeficientes de ponderación por los que se rigen esas operaciones urbanísticas, algo que el PNV negó reiteradamente y trató de desacreditar en la confrontación dialéctica. Al día siguiente del pleno en el que se aprobó habilitar un crédito adicional de 12 millones de euros para abonar a Bilbao Ría 2000 la indemnización por la «pérdida» generada por la actualización, a precios de mercado, del valor de las unidades que le habían sido transferidas en 2005 -el 17 de julio de 2013-, el Gobierno Azkuna aprobó el cambio de tratamiento de las unidades de aprovechamiento.

También pudo entonces derogar el artículo 6.3.41 del PGOU que es perjudicial para los intereses municipales y que beneficia a los promotores, pero no lo hizo. Un «olvido» que permite el libre cambio de uso de oficinas a viviendas sin modificar el Plan y sin pasar por caja como sí lo harán quienes impulsan la operación de Matiko. Se trata sin duda de una normativa obsoleta, según han reconocido los propios gestores municipales, pero que no derogan.

Con la modificación del tratamiento de las unidades de aprovechamiento ahora hace un año, el Ayuntamiento reconoció que había adaptado a la realidad del mercado inmobiliario los coeficientes de uso de modo que la edificabilidad residencial que se autoriza tiene más valor y la terciaria menos. Ahora le toca al artículo 6.3.41 del PGOU.