Frenar el alquiler turístico para no pulverizar el derecho a la vivienda

La llegada de las plataformas de alquiler vacacional o turístico de apartamentos o pisos particulares vía internet ha revolucionado el sector. Ayuntamientos de grandes ciudades y de zonas de gran densidad turística intentan frenar o controlar su expansión, ya que está impactando negativamente en el parque convencional de vivienda en alquiler.

El Gobierno francés acaba de dar otra vuelta de tuerca valiéndose de sus competencias normativas en dirección a las plataformas de alquiler con fines turísticos de apartamentos y pisos de particulares por internet. El objetivo es frenar el crecimiento exponencial que este sistema de arrendamiento está conociendo en los últimos años y que, de hecho, está influyendo de manera casi catastrófica en el mercado convencional de la vivienda de alquiler, sobre todo en grandes ciudades y zonas de turismo de gran densidad.

Así, desde el pasado 1 de diciembre ha impuesto una nueva obligación a las plataformas tipo Airbnb, Homeway, Le bon coin, Abritel y otras. Desde esa fecha están obligadas a facilitar a los ayuntamientos que lo reclamen, la lista de los dueños de apartamentos turísticos que han operado durante el año con ellos y el número exacto de los días que lo han alquilado. Es una forma de verificar que el tope de 120 días al año establecido por ley no se haya superado, por ejemplo, inscribiendo el mismo anuncio en varias plataformas, y también de que esas viviendas cuentan con el preceptivo número de registro y con la autorización de cambio de uso de residencia principal a alquiler turístico temporal. Y, por supuesto, de cerciorarse de la correcta percepción por la administración de la tasa de estancia que se retiene a los turistas.

Y es que lo que hace aproximadamente una década comenzó a ser una forma de ingreso complementario para los propietarios de casas particulares se ha convertido en un mercado de difícil control en el que las plataformas, en su afán de contar cada vez con más anunciantes (con los consiguientes beneficios que ello les aporta), y también los anunciantes cometen numerosas irregularidades.

El ejemplo más palmario es el de Airbnb, por mucho el operador más importante del sector. El gigante americano oferta en su web cerca de 600.000 apartamentos, pisos, casas o villas en el Estado francés. De ellos 65.000 en París, de los cuáles, según, el Ministerio de Vivienda, aproximadamente 20.000 son irregulares, es decir, que no cumplen con los requisitos para el alquiler turístico.

Aumento de la especulación

Además del consiguiente escamoteo fiscal y administrativo, este estado de cosas acrecienta la penuria de pisos de alquiler convencional en el parque de vivienda que, obviamente, se traduce en el sobreprecio de los arrendamientos y en el aumento de la especulación. Además, las instituciones locales están en la diana de las críticas de los lobbies hosteleros, también afectados negativamente por este sistema, y de los copropietarios de los pisos de alto standing, que no ven con buenos ojos el trasiego de turistas en sus edificios.

Es por ello que diferentes municipios, en particular los de las grandes ciudades y zonas turísticas importantes (París, Lille, Marsella, Aix en Provence…), están ahondando en el control y la vía de las sanciones. Las multas pueden llegar a ser muy elevadas: hasta 50.000 euros por vivienda (9.000 si se trata de una vivienda social más la ruptura del contrato de alquiler) y de 12.500 euros para la plataforma por cada anuncio de apartamento irregular.

Este último decreto gubernamental y otras medidas que se acaban de aprobar en la nueva normativa destinada a facilitar las funciones de los alcaldes se suman al arsenal contemplado en la ley ELAN de 2018, como la obligación de indicar si el anunciante es una persona particular o un profesional o controlar si se trata de la vivienda principal o de una segunda vivienda, por ejemplo. Todas ellas van en el sentido de endurecer más la reglamentación para este tipo de alquiler.

Sin embargo, los alcaldes de las grandes ciudades reclaman más firmeza y están decepcionados porque la mayoría parlamentaria de Macron no haya permitido reducir el límite de 120 noches al año a 60 como lo intentó el Senado, donde los macronistas no tienen mayoría. Así lo criticaba Ian Brossat, teniente alcalde de París citando a otras ciudades como Berlín, Nueva York, Amsterdam o Barcelona, que ya lo han reducido a entre 30 y 90 noches máximo por año.

En Ipar Euskal Herria

En las regiones muy turísticas también están adecuando la normativa para mitigar el impacto del alojamiento vía plataformas de internet. Basándose en la ley ELAN, la Mancomunidad Vasca (MV) ha elaborado una ordenanza en la que establece tres zonas para los 24 municipios que ya definió hace cuatro años como localidades con mucha presión turística.

Todos ellos se encuentran en la costa labortana o en las franjas paralelas inmediatas. Así, la zona 1 comprende Angelu, Biarritz, Bidarte, Getaria, Donibane Lohizuna, Ziburu, Urruña y Hendaia y en ella será posible alquilar con fines turísticos solo un bien inmobiliario. La zona 2 abarca Baiona, Basusarri, Arrangoitze, Arbona, Ahetze y Azkaine, y en estos municipios los propietarios podrán poner en alquiler temporal dos bienes como máximo. En la zona 3 entran Bokale, Hiriburu, Mugerre, Lehuntze, Urketa, Milafranga, Uztaritze, Jatxu, Larresoro y Biriatu, y por el momento, no se ha limitado el número de viviendas que se podrán alquilar.

Estas restricciones entrarán en vigor el 1 de enero de 2020 y solo afectarán, por ahora, a las personas físicas ya que está previsto que más tarde se extiendan también a las personas jurídicas, en particular, las SCI (sociedad civil inmobiliaria).

No son las primeras medidas adoptadas por la Mancomunidad Vasca. Desde enero de 2018, los propietarios que desean alquilar temporalmente su casa a turistas deben dirigirse al ayuntamiento para obtener su correspondiente número de registro y declarar el cambio de uso. Tampoco serán, seguramente, las últimas puesto que en el marco del plan local de vivienda que está elaborando hay otras más fuertes en estudio.

El presidente de la Mancomunidad Vasca, Jean-René Etchegaray, ha subrayado que «no se trata de un plan antiAirbnb sino de un plan para luchar contra la penuria de vivienda y regular el fuerte desarrollo de este tipo de apartamentos turísticos en los pueblos del litoral vasco».

En Ipar Euskal Herria, especialmente en Lapurdi, se anuncian entre 8.000 y 9.000 viviendas de alquiler turístico. La progresión al alza en los últimos tres años ha sido espectacular.

Airbnb eta Parisko Herriko Etxea, lehia bizian

Parisko Herriko Etxearen eta Airbnb plataformaren artean talka agerikoa da, batez ere, azken urteotan. Plataformaren jarduerak etxebizitzaren esparruan Frantziako hiriburuan duen eragin negatiboari muga jarri nahian, zenbait neurri hartzen joan dira udal agintariak. Gainera, 2018ko ELAN legean oinarrituta, Herriko Etxeak isun andana ezarri dizkio plataformari alokatzeko baimenik ez duten etxeak eskaintzeagatik. Lege hori abian jarri arte, soilik etxe jabeak zigor zitzaketen udalek. Anne Hidalgo auzapezaren arabera, Parisen iragartzen diren 65.000 apartamendu turistikoetatik soilik %40k beteko lukete legea.

Hala, 2018an, Parisko Udalak 2 milioi eurotik gora ezarri zizkien isunetan dozenaka etxejaberi eta, Airbnb berari, 12,5 milioi. Aurten, baina, egoera oso bestelakoa da. Plataformari zuzenean edo etxejabeei zeharka zabaldutako 210 zigor-espedienteetatik 154 etenda daude epaitegiek zer dioten zain. Izan ere, 40.000 euroko isuna ordaintzera zigortutako bi etxejabek Frantziako Auzitegi Gorenera jo zuten, Parisko udal arautegia auzitan jarriz. Hark, berriz, Europako Justizia Auzitegira eraman du gatazka, legeria frantsesa Europako zuzenbidearekin bat datorren jakiteko.

Auziaren protagonistak Parisko Herriko Etxea eta bi partikular izanagatik ere, afera askoz harago doa. Izan ere, Luxenburgoko auzitegiaren deliberoak jurisprudentzia sortuko du. Beha daude, beraz, baita Europako zenbait herrialdetako instituzioak ere. Horregatik, azaroaren 19an, Irlanda, Txekiar Errepublika, Alemania, Estatu espainola, Grezia edota Herbehereetako zenbait ordezkarik Europako auzitegian deklaratu zuten beren estatuetan ere plataforma estatubatuarrarekin eta antzeko beste batzuekin talkak dituztelako. Hortaz, 2020ko otsailaren 11n abokatu orokorrak emango duen ebazpenaren zain dira guztiak, Parisko Udaleko arautegian ez ezik, gainerakoetan ere erabateko ondorioak izango baititu.

Airbnbren eta Parisko Udalaren arteko borrokaren beste adibide bat berriki NOB Nazioarteko Olinpiar Batzordeak eta plataformak sinatu duten bost urterako hitzarmena da. Akordioaren arabera, plataforma Olinpiar Jokoetako babesle nagusietakoa izango da 2020tik 2028ra arteko jokoetan, Parisen 2024an egingo direnak barne. Akordioari esker, jokoen antolatzaileek jasoko duten diru kopuruaz gain (ez da oraindik zenbatekoa ezagutzen), zenbait atletak plataformak eskaintzen dituen etxeetan hartuko dute ostatu. Udaleko ordezkariek zurikeriatzat hartu dute jokamolde hori eta, ostalaritzako zenbait profesionalen erakundek bezala, NOBen jarrera kritikatu dute.

Hala eta guztiz ere, Airbnb plataforma garaile atera berri da beste auzian batean, hain justu ostalaritza profesionalen AHTOP elkarteak bere kontra jarritakoan. Abenduaren 19an Luxenburgoko Auzitegiak ebatzi zuen plataformaren jarduera «informazio zerbitzu» batena dela eta ez, ostalariek argudiatu moduan, «higiezinen enpresa» batena. A.M.