Los encuentros de Inxauseta relativos a la vivienda que reúnen cada año, a finales de agosto, en la localidad bajonavarra de Bunuze a dirigentes políticos, agentes profesionales y representantes asociativos han dado este año en que Supastera, la organización impulsora del evento, cumple medio siglo un fruto particularmente ansiado.

La política para afrontar la crisis de la vivienda adoptada por la Mancomunidad Vasca, bajo la atenta mirada de las entidades sociales que integran la plataforma Se loger au Pays-Herrian Bizi, recibía en dicho seminario el aval del Ministerio de Vivienda francés.

El ministro Patrice Vergriete auguró el respaldo gubernamental a la pretensión de la institución de Ipar Euskal Herria de extender la llamada zona tensionada, que actualmente engloba a 24 localidades labortanas, para cubrir hasta 35 municipios.

Ello abre las puertas a un refuerzo de los dispositivos destinados a frenar la proliferación de alquileres turísticos en las siguientes localidades: Ahetze, Ainhoa, Angelu, Arbona, Arrangoitze, Azkaine, Baiona, Basusarri, Biarritz, Bidarrai, Bidarte, Biriatu, Bokale, Donibane Lohizune, Donibane Garazi, Ezpeleta, Getaria, Haltsu, Hendaia, Hiriburu, Itsasu, Jatxu, Kanbo, Larresoro, Lehuntze, Milafranga, Mugerre, Sara, Senpere, Uharte-Garazi, Urketa, Urruña, Ziburu y Zuraide.

Primera consecuencia de ese anuncio: serán las entidades locales de esos municipios las que, en este arranque del curso político-institucional, deberán marcar el paso a la hora de aplicar un gravamen más alto a las segundas viviendas y también a las vacías.

El impacto de la medida dependerá, en gran medida, de la voluntad de los dirigentes municipales, pero no cabe obviar tampoco que, sin un cambio legal más en profundidad, los efectos de la nueva imposición serán más bien limitados.

Los municipios deciden solo sobre un tramo del impuesto y la ley estipula, además, que el impuesto sobre la segunda residencia puede subirse hasta un tope del 60%.

LA CLAVE ES LA TRANSACCIÓN

Para los actores bregados en zonas tensionadas ese avance es, a todas luces, insuficiente.

De ahí que aboguen por medidas fiscales suplementarias y, a su juicio, más efectivas, como la implementación de un impuesto a las transacciones inmobiliarias, cuyos tipos oscilarían en función del tiempo que pase entre la adquisición y la venta del bien.

En una gira por viviendas vacías organizada en octubre de 2021 por Euskal Herria Bai en Donibane Lohizune el entonces edil Peio Etxeberri-Aintzart recordaba que ese impuesto de mutación, que se paga en notaría, se sitúa en el 6% y reivindicaba que, como poco, se doblara dicha tasa para poner así un freno más efectivo a las operaciones de inversión.

Dos años después, en un contexto de ralentización de las transacciones inmobiliarias -las ventas se atascan por la subida de tipos hipotecarios pero sobre todo por los augurios sobre una bajada de precios-, el aumento de las tasas a viviendas secundarias y vacías puede ejercer de catalizador. Así lo esperan al menos los impulsores de esa vía fiscal.

REGULAR EL ALQUILER

Con todo, es la medida que permitirá encuadrar los alquileres la que genera mayor esperanza al presidente de la Mancomunidad Vasca, Jean-René Etchegaray, a la hora de dar solución a la acuciante demanda de vivienda. Según destaca el también alcalde de Baiona, con el nuevo cuadro legal «el propietario de la vivienda en alquiler no podrá aplicar el aumento de precio que quiera cuando el contrato de alquiler llega a su fin».

El dirigente centrista abogó en el debate en Bunuze por «poner en marcha un programa piloto» a modo de ensayo de la normativa que podría entrar en vigor para 2025.

Por su parte, el diputado de la circunscripción vasco-bearnesa, el socialista Iñaki Echaniz, se mostró partidario de pisar el acelerador y espera que, coincidiendo con al arranque de los debates en la Asamblea Nacional gala, a finales de este mes, pueda debatir con el ministro de Vivienda sobre cómo acortar esos plazos para la tramitación de la nueva normativa de regulación de precio del alquiler.

Será a finales de año, con la aprobación de las cuentas, cuando se pueda comprobar hasta qué punto el Gobierno de Emmanuel Macron está comprometido con la política decidida en Baiona.

No hay que olvidar que la Asamblea Nacional, donde en materia social la derecha aporta regularmente sus votos para completar la mayoría de la que no dispone al macronismo, se ha mostrado más bien retardista en materia de vivienda.

De hecho, el pasado mes de mayo la Cámara Baja francesa metió en el cajón la propuesta defendida, entre otros, por el propio Echaniz, para poner coto al alquiler turístico.

Ello pese a contar con un informe encargado por la Mancomunidad Vasca a la Agencia de Urbanismo Atlántica y de Pirineos (Audap) en el que se constata que de las 315.195 viviendas existentes en los tres territorios del norte del Bidasoa entre 42.000 y 46.000 son de uso secundario, lo que equivale a un 20% del parque total de vivienda.

El estudio dejaba enseñanzas añadidas al corroborar que el mercado de la segunda residencia empuja al precio de la vivienda habitual. Así, entre 2016 y 2022, al menos el 82 % de los bienes ofertados registraron esa subida de precio. En un 19 % de los casos esos precios llegaron a doblarse.

El parlamentario bearnés confía en que el Gobierno de Élisabeth Borne no reincida en el uso del artículo 49.3, del que ya se sirvió para aprobar la impopular reforma de las pensiones, y permita «un debate sobre la vivienda» que reconoce complejo.

Echaniz insiste en la prioridad de acabar con la situación actual, que permite que quienes disponen de bienes para el alquiler turístico sigan percibiendo beneficios fiscales.

Igualmente defiende la penalización de la especulación, lo que le lleva a apostar por una política fiscal que haga de palanca y que contemple incluso un trato contributivo diferente entre primeras y segundas residencias.

A su juicio esa medida, que cuenta con el respaldo de la Asociación de Alcaldes franceses, facilitaría la labor a algunos mandatarios que, por temor a penalizar a los residentes habituales, se resisten todavía hoy a cargar las tintas en la tasa de vivienda.

SOLUCIÓN INTEGRAL

La normativa para limitar los alquileres turísticos, con la vista puesta en la actividad de las plataformas especializadas en estancias de corta duración, fue adoptada por práctica unanimidad en marzo de 2022 por la Mancomunidad Vasca y entró en vigor en marzo pasado.

La idea es avanzar ahora hacia una reglamentación más completa en aras a paliar las actuaciones ilícitas y las distorsiones de la ley que salen a la luz de forma recurrente, mediante acciones de organizaciones ciudadanas para desenmascarar el fraude.

Presente en Inxauseta, donde trasladó personalmente al ministro Patrice Vergriete las demandas ciudadanas en favor del derecho a la vivienda, Txetx Etxeberri, uno de los portavoces de la asociación Alda!, considera «un avance importante» la medida para regular los precios del alquiler, a expensas de una decisión gubernamental en firme.

«En el parque de vivienda más antiguo los alquileres están congelados, mientras que en el nuevo no existen límites», resume el activista, para destacar que la normativa, que encara un proceso de tramitación que se anuncia largo y no exento de dificultades, contempla aplicar un precio máximo por metro cuadrado.