Muchas ciudades europeas sufren la tensión en los precios del alquiler como consecuencia del libre mercado. Es por ello que algunas metrópolis europeas han comenzado a regular el precio de las viviendas en arrendamiento para compensar el impacto que los altos alquileres tienen en la población, especialmente aquella más vulnerable y menos poder adquisitivo. Sin embargo, en muchas ocasiones estas limitaciones no terminan de ser efectivas debido a que siguen las tendencias del mercado.

Barcelona es una de esas ciudades en las que el aumento de los alquileres ha centrado parte del debate público. Con esta problemática siendo una realidad, el Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona (O-HB) ha elaborado un estudio en el que se repasa la evolución de las leyes sobre la regulación del alquiler en Berlín y París, dos ciudades que, al igual que la capital catalana, forman parte de áreas urbanas especialmente tensionadas por los precios del alquiler. Desde 2015, tanto la capital alemana como la francesa cuentan con dispositivos de limitación del alquiler que han demostrado ser más o menos efectivos en este aspecto.

La realidad berlinesa y parisina es bien conocida por el O-HB, quien en 2017 inició el estudio de los planes para regular los alquileres en estas dos ciudades y en 2019 presentó el “Estudio comparado de la regulación del alquiler en Berlín y París”. Ahora, en 2023, se ha actualizado esa versión con las novedades normativas introducidas en los últimos tres años.

Nuevas normativas

El freno del aumento del precio de los alquileres en Berlín se agregó a la normativa vigente en 2015. Sin embargo, rápidamente quedó patente que esa medida no era suficiente, al ser fácilmente eludible mediante numerosas excepciones. Por ello, en 2019 se introdujo una nueva modificación, por la que «un alquiler que supere el precio de referencia más de un 10% solo tiene validez si el propietario informa por escrito del importe del anterior alquiler o de otra razón admitida por la ley que justifique el alquiler exigido».

Esta regulación, llamada Mietpreisbremse en alemán, fue prorrogada en abril de 2020, año en que dejaba de estar vigente, hasta 2025. «Con esta nueva modificación, las personas inquilinas que impugnan un alquiler que está por encima del límite autorizado, pueden reclamar de manera retroactiva la devolución de los importes pagados de más, mientras que la formulación anterior de la ley solo permitía reclamar los importes pagados a partir de la fecha de reclamación», valora el O-HB de forma positiva.

Por su parte, en París se creó en 2014 un «dispositivo complementario de regulación del nivel de los alquileres». Esta aplicación quedó anulada en 2017 por el tribunal administrativo de la ciudad al considerar que, además de a París, debería haberse aplicado también en la totalidad de la aglomeración urbana de la capital francesa, que incluye todos los municipios de la ‘petite couronne’ (el primer cinturón urbano), así como una parte de los municipios de la ‘grande couronne’ (el segundo cinturón).

En 2018, el Consejo Constitucional reintrodujo la posibilidad de limitar el nivel de los alquileres basado en el precio de referencia por un periodo «de prueba» de 5 cinco años, que más tarde fue prorrogado tres más, es decir, hasta 2026.

Precios de referencia

A pesar de estas tentativas para estabilizar los alquileres, los precios de mercado siguen teniendo un impacto directo en los contratos. La diferencia en Berlín y París es que los nuevos contratos (en caso de alquilarse una vivienda por primera vez o de darse un cambio de inquilino) se calculan en función del «precio de referencia» que, si bien no son precios de mercado, siguen la evolución de éste.

Los precios de referencia se calculan tomando en consideración los alquileres nuevos y los existentes. «Los precios de referencia funcionan como una herramienta que introduce un efecto contracíclico y reduce la volatilidad del precio del alquiler, al tiempo que facilita la actuación contra los precios abusivos», explica el informe.

En el caso de Berlín, el mismo 2015 se puso en marcha el «freno de alquileres» (Mietpreisbremse), por el cual un alquiler solo puede incrementarse como máximo un 10% por encima del precio de referencia ante un cambio de inquilino. En París, esa limitación la marca desde 2012 el IRL (Indice de Référence des Loyers, en francés). La normativa indica que cuando el piso cambia de inquilino, el alquiler no puede subir más que durante la relación contractual siguiendo la evolución del IRL. Además del IRL, desde 2019 se complementó esta limitación en la evolución de los precios con otro límite, fijado en un máximo del 20% del precios de referencia. El IRL francés es igual al Índice de Precios de Consumo (IPC), sin tener en cuenta los alquileres y el tabaco.

Para calcular el valor de dichos contratos, se tienen en cuenta variables tales como el tamaño de la vivienda, el equipamiento, su calidad y ubicación. En Berlín, estos cinco aspectos se tienen en cuenta a la hora de aplicar unos criterios normativos. En el caso de la capital francesa, se aplican variables como la zona geográfica, el número de habitaciones y el periodo de construcción, sin contemplar, a diferencias de otras ciudades del Estado, si se trata de una vivienda unifamiliar o plurifamiliar.

Las medidas adoptadas en ambas ciudades pretende frenar el crecimiento de los alquileres, pero mantiene la situación de «mercado tensionado», ya que «no se pretende congelar los precios o invertir la tendencia». Según el O-HB, los datos disponibles constatan que «se ha conseguido este objetivo tanto en Berlín como en París, aunque no en un grado suficiente».

Ello se debe a que la evolución del conjunto de alquileres depende de la propia evolución de los nuevos contratos, siempre dentro del mercado libre. En casos de mercado tensionado, como los de Berlín y París, con cada cambio de inquilinos el precio del alquiler aumenta, propiciando a su vez un incremento en todos los arriendos.

Frenazo de los precios en Catalunya

Catalunya también tiene su propia experiencia en cuanto a leyes para el control de alquileres. Concretamente, durante la pandemia el Parlament aprobó una ley para contener los precios de alquiler de viviendas que, según el O-HB, «contribuyó a reducir ligeramente el precio de los arrendamientos» en aquellos municipios donde se aplicó.

Este apunte resulta clave, ya que mientras en Barcelona y el grupo de municipios donde la Ley 11/2020 se aplicó los alquileres experimentaron un «descenso notable» (un -7,7% y un -7,0% respectivamente), los precios crecieron «de forma clara», concretamente un +4,1%, en los municipios que no estaban sujetos a la regulación. Así lo determinó el estudio del Observatori “Impacto de la Ley 11/2020 en el mercado de alquiler en la demarcación de Barcelona”.

Dicha ley catalana también establecía, como ocurre en Berlín y París, topes máximos en el alquiler con índices de referencia. Sin embargo, el 8 de abril de 2022, un año y medio después de su entrada en vigor, el Tribunal Constitucional español la declaró inconstitucional y anuló varios preceptos de la normativa, argumentando que «invadía competencias del Estado».

Incluso una vez invalidada, el O-HB constató que un año y medio después de su aplicación la ley había permitido que el precio medio de los municipios donde se aplicó era inferior al del momento de su entrada en vigor. Por ejemplo, en Barcelona el alquiler medio mensual pasó de 962,75 euros seis meses antes de aprobar la ley a 913,63 un año y medio después de su aplicación.

Mociones en Euskal Herria

Más recientemente, varios ayuntamientos guipuzcoanos han aprobado una moción de Stop Desahucios para declarar sus municipios como «zona tensionada» por los elevados precios del alquiler. Concretamente, han apoyado la medida consistorios como los de Donostia, Errenteria, Eibar e Irun, pero se prevé que tras el parón estival se apruebe en más ayuntamientos. El colectivo apunta que Gipuzkoa es el herrialde de Hego Euskal Herria con un precio del alquiler y del metro cuadrado más caro.

Todos los municipios donde Stop Desahucios ha presentado o va a presentar mociones, cumplen los requisitos para ser declarados como zonas tensionadas que recoge la Ley de Vivienda estatal. Después de agosto, esperan «redoblar la presentación de mociones en Gasteiz, Bilbo» y los principales ayuntamientos de Araba y Bizkaia.

De hecho, el precio de los alquileres es una problemática que preocupa a un número elevado de vascos. El sondeo publicado por Aztiker el pasado mayo, con motivo de las elecciones locales, indicaba que un 3,8% de los encuestados consideraba la vivienda como el principal problema en el territorio, mientras que un 7,7% de los entrevistados en Araba, Bizkaia y Gipuzkoa la situaba como principal preocupación.

Ante esta situación, no es de extrañar que hasta el 77,7% de la sociedad vasca esté a favor de que «la Administración Pública debe intervenir para regular los precios de los alquileres», tal como contempla la Ley de Vivienda española. En el horizonte quedan ejemplos como los de Berlín, París y Barcelona y la certificación de que, incluso con un marco legislativo que lo ampare, es muy difícil dar la vuelta a un mercado de alquiler altamente tensionado.