A partir de la experiencia catalana, Jaime Palomera cree que la Ley de Vivienda estatal permite cierta contención de los precios, pero reclama mayor ambición y voluntad política para volver a acoplar salarios y precio del alquiler.

Nafarroa acaba de poner en marcha el proceso para declarar zona tensionada 21 municipios que abarcan casi el 70% de la población. En Catalunya nos llevan algo de ventaja. ¿Qué valoración hacen?

Lo que estamos viendo son los efectos que suelen tener los controles de precios, que permiten una contención. Con el dato oficial del registro de fianzas, donde se recoge el 80% de los contratos de alquiler de Catalunya, se vio que en el primer trimestre el precio se redujo un 5% en los nuevos contratos.

¿La Ley, entonces, funciona?

Lo que observamos es una contención, por lo que el primer objetivo del control de precios, que es impedir que sigan subiendo, ya se ha producido. Ahora bien, la ambición debería ser una reducción de los precios de alquiler para vincularlos a los salarios, porque en la última década se han desacoplado.

¿Eso se puede hacer con esta Ley en la mano?

La Ley dice que, si el precio del alquiler está por encima del índice de precios oficial, hay que bajarlo a lo que el índice cuando se trata de caseros con un mínimo de cinco viviendas. Pero la Ley está hecha de tal manera que esto es complicado para el inquilino, porque primero hay que saber cuántos pisos tiene el casero y para eso hay que ir al registro, que tampoco es fácil.

El control de precios que estuvo vigente en Catalunya entre 2020 y 2022 [hasta que el TC lo tumbó] no obligaba a discernir entre gran casero o pequeño. La diferencia que se hace en la Ley de vivienda actual no tiene ninguna lógica, porque lo que debería hacer un control de precios es bajar los que están excesivamente altos, independientemente de si el propietario tiene muchas o pocas viviendas.

Nos bombardean asegurando que la Ley ha hecho que haya menos viviendas en alquiler.

Los think tank y los lobbies se dedican permanentemente a promover noticias, informes y estudios interesados que hacen muy complicado que la gente pueda realmente entender cómo funcionan los controles de precios y qué efectos tienen. Lo que estamos viendo, en primer lugar, es que sigue existiendo un volumen alto de contratos. Pero es cierto que el número de nuevos contratos de alquiler residencial está bajando. Hay dos motivos.

En 2019, los contratos de alquiler pasaron a ser de cinco y siete años, lo que ha hecho que la gente se cambie menos de casa y se firmen menos contratos. Es malo para los portales inmobiliarios, pero es positivo.

Entre 2017 y 2020, bajo los efectos de los grandes recortes de Rajoy, que en 2013 redujo los contratos de alquiler a tres años y facilitó mucho las expulsiones, se produjo un aumento de la rotación que generó una falsa sensación de abundancia. No significaba que hubiera muchos más pisos de alquiler, sino que salían mucho más a menudo al mercado, porque la gente cambiaba de casa mucho más a menudo. Lo que estamos viendo ahora es lo contrario. En 2019 los contratos pasaron a ser de cinco a siete años y eso ha hecho que la gente cambie menos de casa. Se firman menos contratos. Es decir, hay menos rotación y salen menos anuncios en los portales. Para ellos es malo, porque viven de los anuncios, pero es algo positivo. Y es anterior al control de precios.

¿Y el segundo motivo?

La otra explicación es el aumento muy significativo de ofertas de alquileres temporales. Es decir, no es que haya una pérdida de pisos de alquiler, sino que las mismas viviendas, en lugar de alquilarse durante años, se alquilan por meses para burlar el control de precios, en la mayoría de los casos de forma fraudulenta. No se hunde la oferta de vivienda, lo que pasa es que cada vez se firman más este tipo de contratos basura, en vez de contratos más estables.

¿De qué otras formas burlan la Ley de Vivienda?

Hay otra tendencia que yo no había visto hasta ahora, que son pisos que podían estar alquilándose por 700-800 euros hace unos años, y que ahora están a 3.000 euros. Para hacerlo, los inversores compran viviendas enteras, las trocean y piden por cada una de las habitaciones lo que antes pedían por la vivienda entera. Esta estrategia abre toda una nueva frontera y hay que preguntar si la Administración Pública va a intervenir o lo va a seguir permitiendo.

¿Para ello hay que cambiar la norma, o basta con voluntad política?

Es una cuestión de voluntad política. En realidad bastaría con aprobar un decreto ley, que se puede hacer mañana mismo, que establezca que el alquiler de temporada es únicamente para aquellas actividades que sean distintas a la del uso de la vivienda como vivienda habitual.

La Ley de Arrendamientos Urbanos ya dice eso, pero no se está cumpliendo. Es necesario que un decreto refuerce lo que dice la Ley y dé a las comunidades autónomas la posibilidad de desarrollar y aplicar un régimen sancionador. Si se muestra que el alquiler fraudulento puede implicar una multa por infracción grave, que fácilmente puede llegar a los 300.000 euros, te aseguro que eso manda un mensaje inmediato al mercado. Ya lo vimos con la Ley catalana de 2020.

«Cuando se negociaba la Ley en 2023 y señalamos este peligro [de los pisos turísticos], un funcionario del Ministerio respondió que ‘alguna vía de escape hay que dejarles’. Ahora se ha visto que, más que una grieta, es un boquete»

¿No era posible prever esta grieta en la Ley estatal?

Cuando se negociaba la Ley de Vivienda y señalamos este peligro, en 2023, un alto funcionario del Ministerio respondió que «alguna vía de escape hay que dejarles». Ahora se ha visto que, más que una grieta, es un boquete.

La Ley tiene sus límites, por lo tanto.

El problema de la ley es que intenta acomodar demasiados intereses, muy contradictorios entre sí. Plantea unos principios para garantizar el derecho a la vivienda, ya sea con el control de precios o la vivienda protegida, entre otros, pero luego no garantiza los medios y los recursos para blindar su cumplimiento. La realidad es que, en general, las leyes de vivienda que, desde Viena a Singapur, han hecho avanzar a la sociedad, han sido las que de manera indisimulada promovieron los intereses de aquellos que más dificultad de acceso a la vivienda tenían.

¿Cómo lo hicieron?

Son ciudades y estados que, en un momento dado, deciden tomar una serie de medidas muy valientes, que no acomodan intereses, y que buscan un cambio de paradigma para limitar la especulación y garantizar un sistema público de vivienda, igual que hacemos aquí con la sanidad y la educación. Todo el mundo se maravilla con la cantidad de vivienda pública que tiene Viena. Pues bien, lo logró, básicamente, a base de coser a impuestos a los grandes propietarios y los grandes capitales. ¿Qué hacía con lo recaudado? Comprar suelo y viviendas del mercado para convertirlos en suelo y vivienda públicos. Como se lo puso muy difícil a los rentistas, a través del control de precios, los grandes propietarios se vieron empujados a vender, a menudo por debajo del precio del mercado. ¿Y quién se las quedaba? Pues la Administración. Se le llamó Viena la roja por algo.

«Los portales inmobiliarios tienen incentivos perversos para aumentar los precios»

Ha mencionado que la alta rotación beneficia a los portales inmobiliarios y hace que suban los precios. ¿De qué otros modos empujan al alza el mercado?

Los precios que aparecen en los portales, donde hay anuncios repetidos y viviendas ofertadas por más de una inmobiliaria, no son fiables. Los precios que se acaban firmando siempre suelen estar por debajo. Pero eso tiene un efecto muy perverso: si un portal inmobiliario se dedica regularmente a mandar notas de prensa con unos precios que están muy claramente por encima de la media, y los medios los difunden día sí día también, eso va empujando los precios, porque lleva a otros propietarios a pedir más.

Están estudiando los efectos perversos de los portales inmobiliarios como Idealista en el mercado de la vivienda. ¿Qué más han encontrado?

Su principal ingreso son los anuncios. Por lo tanto, cuantas más veces cambie un piso de inquilinos, más anuncios y más ingresos. Y la rotación es indisociable de las subidas de precios. Es un incentivo perverso, porque sus ingresos dependen de que hay muchísima movilidad. Una ley como la de Rajoy de 2013, que redujo los contratos a tres años y facilitó las expulsiones, trajo una brutal subida de precios, por mucho que los portales defendiesen que la Ley había dinamizado el mercado y había aumentado mucho la oferta. No es cierto, lo que aumentaron fueron las mudanzas. La oferta de alquiler, realmente, se dispara en 2008, cuando baja la capacidad de compra de la población joven y no tan joven y el gran negocio pasa a ser el alquiler.

¿Qué otras dinámicas han detectado?

También hay que preguntarse hasta qué punto desarrollan prácticas en contra de lo que se supone que debería ser un mercado de libre competencia. Ahí tenemos la multa de Competencia a Idealista y una serie de cadenas inmobiliarias por fijar comisiones a cobrar de un mínimo de un 4%. Competencia dice de manera muy clara que la evidencia empírica demuestra que fijar comisiones lleva a un recalentamiento de los precios. Son prácticas oligopólicas que tienen efectos nocivos en el mercado, por mucho que se trate de un mercado atomizado.

¿Hay relación entre estos portales y los fondos de inversión o los grandes propietarios?

Otra parte del negocio de los portales inmobiliarios también consiste en vender datos e informes a estos grandes actores. Cuando metes un anuncio en Idealista, le das permiso para gestionar tus datos y dárselos a terceros. Claro, cuando tus clientes son este tipo de operadores que buscan las rentabilidades más altas, tú también tienes incentivos para que la información que les vendes vaya en esa dirección.