Este viernes, 15 de marzo, entrará en vigor en Catalunya la regulación de alquileres, una normativa que impedirá las subidas de arriendos en 140 municipios catalanes calificados como «área tensionada». De esta manera, será la primera comunidad autónoma del Estado en limitar los precios de la vivienda.

Esta medida llega después del anuncio que el Gobierno español realizó el pasado 27 de febrero, en el que publicaba el nuevo índice de precios del alquiler. En aquel momento, el Sindicat de Llogateres, organización en defensa de un derecho a la vivienda «digno, estable y seguro», recomendó a todos los inquilinos que no firmen ningún contrato de alquiler con aumento de precio hasta ese día y que, ante cualquier presión por parte de arrendadores o agencias, se pongan en contacto con la organización.

¿Cuáles son los requisitos para ser considerados zona tensionada?

La Ley estatal establece que, para ser declarada área tensionada, en la misma la carga media del coste de la vivienda del alquiler o la hipoteca sobre el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, debe superar el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.

El otro requisito establece que «el precio del alquiler o la compra de la vivienda haya experimentado los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado tensionado un porcentaje de crecimiento acumulado de al menos tres puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma correspondiente».

¿Cómo afecta al precio de los alquileres?

La nueva Ley introduce una limitación de precios en los nuevos contratos, por lo que se prohíben subidas económicas. En el caso de renovación de un contrato para una vivienda ya habitada, el precio de la renta no podrá ser superior al del contrato anterior, aunque si no es propiedad de un gran tenedor, tampoco será obligatorio bajarlo. Este supuesto será aplicable cuando el precio esté por encima del índice de precios, es decir, del precio medio, y la propiedad sea de un gran tenedor. Entonces, el alquiler deberá ser el que marque el índice.

Para un nuevo alquiler, el precio estará topado en dos supuestos. Por un lado, si la vivienda ya estaba alquilada, la renta no será superior al precio que figuraba en el contrato anterior. Por el otro, en caso de no haber estado alquilado, se seguirá el precio que marque el índice de referencia.

En algunos supuestos, se permitirá un aumento del 10% siempre que se justifique una rehabilitación de la vivienda en los dos años anteriores, mejoras que generen un ahorro energético del 30%, mejoras de accesibilidad o cuando la duración del contrato sea de 10 años o más. «Esta posibilidad debe estar limitada y totalmente justificada», alertan desde el Sindicat de Llogateres.

¿Qué cambios implica la calificación de zona tensionada?

El Govern aplicará en 140 municipios las medidas de contención de los alquileres contempladas en la ley estatal. Así, el precio de los nuevos contratos no podrá superar el precio del último contrato vigente durante los anteriores cinco años, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de dicho contrato.

Además, cuando se trate de un gran tenedor, el arriendo no podrá ser superior al índice de referencia del precio del alquiler. En este caso, Catalunya dispone de un índice propio, «actualizado y plenamente vigente», que ya se usó para implementar la regulación de los alquileres que ya preveía la ley catalana. Ahora, el Departamento de Territorio ha pedido al Ministerio español la homologación es este índice.

Desde el Sindicat de Llogateres denuncian que, a pesar de que Catalunya cuenta desde hace años con un índice propio, «el Gobierno central insiste en que se debe utilizar un índice de precio del alquiler único para todo el Estado». De esta forma, apuntan que «este índice todavía no es público, y por ello todavía no sabemos qué fórmula se utilizará para determinar los topes del alquiler ni si será eficaz para reducirlos».

La regulación de alquileres será de aplicación en las viviendas de alquilar situadas en los 140 municipios considerados zona tensionada, quedando al margen los contratos de arrendamiento de locales, alquileres de temporada, habitaciones y turísticos.

¿Qué es un «gran tenedor»?

La normativa catalana establece que un «gran tenedor» es toda persona física o jurídica con «cinco o más» inmuebles en propiedad en zonas de mercado residencial, quedando excluidos de dicha calificación los promotores sociales y los promotores privados que tengan por objeto social la promoción de inmuebles de protección oficial destinados a venta y no al alquiler.

La ley española, en cambio, eleva hasta más de 10 los inmuebles (excluyendo garajes y trasteros) por los que se pasa a considerar un «gran tenedor», si bien esa cifra baja hasta cinco en las zonas declaradas zonas tensionadas por sus comunidades autónomas, siendo Catalunya la primera en adoptar medidas en este sentido.

¿Cuántas personas se beneficiarán de esta medida?

Aunque los 140 municipios que se verán agraciados por esta medida representan una pequeña parte de los 947 de la Comunidad Autónoma de Catalunya (CAC), el dato cambia muchísimo si nos fijamos en el volumen de población que abarca. Concretamente, dichos pueblos y ciudades agrupan 6.348.224 habitantes, o lo que es lo mismo, el 80,3% de las 7.901.963 personas censadas en la CAC a inicios de este año.

Además de Barcelona (1.655.956 habitantes), se han declarado zona tensionada las principales ciudades de su área metropolitana, como l’Hospitalet de Llobregat (276.617), Badalona (224.301) o Santa Coloma de Gramanet (119.195); las otras tres capitales de provincia, que son Lleida (142.990), Tarragona (138.326) y Girona (104.038); y la tercera y la quinta urbes más pobladas, es decir, Terrassa (225.274) y Sabadell (217.968). En total, los 25 municipios más poblados de la comunidad autónoma están incluidos en la ley, así como 48 de los primeros 50.

En el otro extremo, encontramos pueblos como Falset (2.735), Calldetenes (2.513) o Sort (2.154), todos ellos con menos de 3.000 moradores. Hasta 76 municipios de menos de 20.000 personas están considerados como zona tensionada, de los que 37 tienen menos de 10.000.

¿Afecta a los contratos ya existentes?

La regulación de alquileres sólo se aplicará sobre los contratos firmados después de su entrada en vigor, es decir, el 15 de marzo. En cambio, no tendrá afectación en los contratos firmados con anterioridad, que continuarán rigiéndose por la normativa vigente en el momento de su firma. En caso de finalización de contrato, a la hora de renovar las condiciones, el nuevo documento sí que se regulará con la ley actual.