El Consejo de Ministros dio el pistoletazo de salida a la Ley de Vivienda del PSOE y Podemos. El efecto que la ley puede tener en Hego Euskal Herria es relativo, habrá que esperar a la redacción final. Con suerte, la herramienta para limitar los alquileres afectará en algún punto a la legislación básica, ampliando el límite que tienen las administraciones vasconavarras para atender a la problemática. Y en este sentido, dar un poco más de margen de maniobra. 

La línea que lleva esta ley, que regula sobre el vacío en otros territorios del Estado, tiene similitudes a lo que en la CAV y Nafarroa ya existe. Tanto es así que entre los críticos ya hay medios que avanzan a que la ley será un fracaso, puesto que en Hegoalde ya llevan tiempo funcionando algunas de las medidas y ni por esas están consiguiendo contener el alza de precios. 

«Es muy fácil decir que los precios han seguido subiendo, pero habría que pensar cuánto habrían subido si aquí no se estuviera haciendo nada». Quien así habla es el vicepresidente del Gobierno navarro, José Mari Aierdi (Geroa Bai), que tiene la de vivienda como una de sus principales competencias. Además, antes de ser consejero, Aierdi dirigía Nasuvinsa, la empresa pública que se dedica la construcción de vivienda. 

Es complicado explicar en qué difieren las políticas de vivienda de Nafarroa y la CAV. En algunos aspectos, una va por delante de la otra y en otros, sucede al contrario. Por ejemplo, Nafarroa quiere introducir ahora en una modificación de la Ley de Vivienda que las VPO que se construyan mantengan la condición para siempre. De este modo, se impedirá hacer negocio con ellas pasados 15 ó 20 años, filón que está siendo aprovechado por especuladores internacionales como Testa (Blackstone). Esta medida, sin embargo, la CAV ya la tiene implementada. 

La CAV también va un poco más avanzada en lo que se refiere a la construcción de vivienda protegida para el alquiler. De este modo, toda la vivienda protegida que se edifica en esta comunidad está destinada al alquiler. En Nafarroa, Nasuvinsa mantiene VPOs para venta, aunque en niveles muy bajos, en torno al 14%. Y todo apunta que el 100% será para el alquiler en poco tiempo. 

Rehabilitación y reservas de suelo
Para entender cómo es la política de vivienda en Hego Euskal Herria hay que tener en cuenta una limitación: se prefiere rehabilitar a construir. Es decir, mientras que el proceso explosivo de construcción de vivienda se basó en la recalificación de terrenos y la ampliación de los núcleos urbanos, la corrección del mercado que se impulsa desde lo público busca ahora rehabitar las zonas céntricas que quedaron semivacías. Y este es un proceso más lento. 

Esto no quita para que, en las nuevas promociones, haya que reservar una parte para la vivienda protegida. La ley que propone el Gobierno español, para escándalo de las derechas, parte con una reserva del 30%. No se trata de nada revolucionario. Las reservas de suelo para VPO existen en la CAV desde la ley Maturana (1994) y, en la actualidad, el porcentaje a reservar supera ese 30%. De hecho, puede que la ley española sea un paso atrás, pues el borrador dice que se tiene que compensar por la reserva al constructor. 

Además de esto, modular el precio de la vivienda con nueva construcción tiene una limitación temporal. Planear y construir una vivienda o un bloque de viviendas lleva varios años, aproximadamente cuatro. Por tanto, la promoción de vivienda pública para el alquiler solo ayudará a controlar los precios a medio o largo plazo. 

Por este motivo, lo que buscan fundamentalmente las administraciones de la CAV y Nafarroa es captar vivienda deshabitada propiedad de particulares y sacarla de nuevo al mercado. Es bastante sencillo. La administración ayuda a adecentar el piso para el alquiler y se interpone entre el propietario y el inquilino, de modo que el dueño tiene la garantía de que cobrará todos los meses y que el piso, terminado el tiempo del contrato, se le restablecerá tal como estaba. A cambio, lógicamente, es la administración quien fija el precio del alquiler. 

Nafarroa mantiene una apuesta potente por ampliar lo que llama «bolsa de alquiler» captando pisos de particulares desde la legislatura pasada. La bolsa, en principio, nació solo para Iruñerria pero se está ampliando a distintos pueblos mediante acuerdos que siguen firmándose todavía.

Esta bolsa de alquiler ha acabado siendo la fórmula a través de la que más rápido se incrementa el peso de la oferta pública de alquiler. Aierdi, en el encuentro mantenido con NAIZ, se mostró confiado en que, a lo largo de esta legislatura, va a poder doblar la cantidad de viviendas públicas de alquiler por esta vía, de 800 a más de 2.000. 

Y es aquí donde se llega a uno de los puntos clave de la política de vivienda de Nafarroa y la CAV: cómo empujar a los propietarios para que dejen su propiedad en esa bolsa, porque lo cierto es que las viviendas no llegan en masa, sino que existen reticencias, muchas quizá culturales. 

La normativa actual permite presionar económicamente a través del IBI (igual que lo que plantea el Estado), para que el dueño de una casa vacía pague más y, por tanto, le resulte aún más rentable que la Administración Pública le gestione el alquiler. 

El problema del IBI como método de presión es que esta medida no se impone de forma centralizada, pues este impuesto es potestad de los ayuntamientos. Con Nafarroa como ejemplo, los dos ayuntamientos más poblados son los de Tutera e Iruñea, que no comparten esta visión.

De hecho, NA+ organizó una batalla legal contra los métodos que estaba empleando el Gobierno para detectar qué casas seguían vacías. Del mismo modo, en la CAV hay ayuntamientos que recargan el IBI y otros que no.

En resumen, la bolsa de alquiler donde la Administración se encarga de que el dueño cobre todos los meses es la zanahoria para captar viviendas con alquileres bajos. Con ello, se consigue empujar los precios a la baja y adjudicarlas según un baremo.

Acuerdos con los grandes tenedores
Subir el IBI a las viviendas vacías es el palo. Pero no hay un único palo. Las normas de Nafarroa y la CAV fueron recurridas por el PP ante el Constitucional, que acabó validando que la vivienda es un derecho ciudadano, que hay «un derecho subjetivo a la vivienda». Y, como eso es así, los Gobiernos de Nafarroa o la CAV tienen incluso capacidad de expropiar una vivienda.

Ahora bien, cuando se decidió habilitar la expropiación como palo, se distinguió entre grandes tenedores y pequeños. Se entiende más digerible legislar la expropiación a un banco, que no a un pequeño propietario, pero esto genera paradojas. 

Recientemente, Aierdi anunció un acuerdo con el Arzobispado para gestionarle el alquiler de viviendas vacías, no exento de crítica por la dudosa titularidad de algunos inmuebles por las inmatriculaciones. Ahora, el vicepresidente navarro avanza que se anunciarán acuerdos con otros grandes tenedores (bancos) para sacar bloques de viviendas para el alquiler con precio regulado. Las fuentes de la Consejería de Iñaki Arriola consultadas para este artículo, por su parte, descartan próximos acuerdos de este tipo. 

Un último apartado que la ley de Podemos y el PSN regula para otros territorios, pero que en Hegoalde ya existe hace años son las ayudas al alquiler. Las hay tanto para jóvenes como para personas con ingresos insuficientes para vivir dignamente.