En las redes sociales, es uno de los asuntos de moda: «Todo lo que necesitas saber de la reclamación de gastos de hipoteca», explica un abogado; «Es hora de recuperar tus gastos hipotecarios», una experta financiera; «23 de enero de 2024: fecha límite para reclamar gastos hipotecarios» o «24 de enero, última oportunidad», siguen otros...

Un aluvión de mensajes y un baile de fechas que vienen provocados por la posibilidad de que, a finales de este mes, expire el plazo para reclamar judicialmente la devolución de los gastos hipotecarios –en concepto de registro de la propiedad, gestoría, tasación y la mitad de los gastos notariales– que las entidades bancarias han ido cargando a quienes contrataron una hipoteca antes de 2019.

Los gastos hipotecarios, consignados en la cláusula quinta de las hipotecas firmadas antes del año 2019, son reclamables en su totalidad, excepto los gastos del notario, de los que la entidad bancaria debe devolver un 50%. Hay que realizar una reclamación escrita en la entidad financiera, presentando las facturas.

«Estos días es un boom», reconoce Kepa Loizaga, delegado de la OCU en la CAV, con sede en Bilbo. La OCU es la mayor asociación de consumidores del Estado, a instancias de quien, en diciembre de 2015, el Tribunal Supremo estableció que era nulo y abusivo que los bancos impusieran a sus clientes la totalidad de los gastos de formalización de las hipotecas. Esto afecta a las firmadas antes de junio de 2019, ya que la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, que entró en vigor ese año, establece quién debe asumir cada gasto de formalización de la hipoteca.

Bien, esto no es nuevo; por tanto, tiene un recorrido en el tiempo, aunque a día de hoy siga sin estar resuelto del todo –muchos bancos se resisten–... pero ahora, de pronto, se ha reactivado. «En setiembre u octubre pasados veíamos alguna que otra demanda y, pensábamos: ‘el pelotón ya ha pasado’. Pero, de repente, llegan los rezagados en noviembre y diciembre... y hay que buscar la factura de la notaría de hace 15 o 20 años, y entonces la gente llama a los notarios, a los registros de la propiedad... Para nosotros es una locura, estos días es de plato único». 

«Este es un tema que, una vez claro, no entiendo por qué los bancos se han empezado en continuar con ellos. Si hubieran sido listos desde el principio, esto no hubiera durado un cuarto de hora y muchos abogados no hubieran ganado tanto dinero», reflexiona Kepa Loizaga.

¿Acaba realmente el plazo el 23 o 24 de enero próximos? ¿Quienes no lo hagan ya no podrán exigir el pago a las entidades bancarias? ¿Por qué los bancos siguen poniendo trabas o se niegan directamente, si están obligados a restituir el dinero a sus clientes... y si, a tenor de lo que dicen los abogados, los juzgados dan la razón a más del 90% de los consumidores? La cuestión, como todo lo relacionado con las entidades bancarias, tiene muchas capas, aristas, trabas y recorridos de ida y vuelta.

Hay ‘melones’ de cobros bancarios abusivos ya abiertos, como las famosas cláusulas suelo; y quedan otros por abrir, como las comisiones de apertura o el IRPH (referente diferente al euríbor), cuya reclamación se activará próximamente, a la espera de una aclaración del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.     

Con la ayuda de Kepa Loizaga y de Óscar Sánchez, del gabinete de abogados Erreklamatu –dedicados a las reclamaciones de consumo, sobre todo en cuestión de vuelos, por la alta demanda, estos abogados bilbainos tuvieron que abrir una línea de trabajo dedicada a los gastos hipotecarios– intentaremos aclarar algo el panorama.

¿Por qué se acaba el plazo?

«Hay una cláusula del contrato que realizas con el banco cuando pides la hipoteca, que ha estado poniendo siempre y que es que a ti te imputaban todos los gastos», explica Óscar Sánchez. Se refiere a la cláusula quinta, la que aparece en la escritura del préstamo, en donde figuran los ‘gastos a cargo de la parte prestataria’; es decir, los que se le imputan al hipotecado, que son los de notaría, tasación, registro de la propiedad y gestoría, básicamente.

«El Supremo ha dicho que esa cláusula es nula, porque se considera abusiva. Y una cláusula abusiva conlleva que, en Derecho, se considere nula. En el Derecho español una cláusula nula es imprescriptible: la puedes reclamar en cualquier momento y puedes reclamar su nulidad cuando quieras. En eso no hay debate», añade.

Tampoco se discute que se tiene que devolver el importe más intereses. «¿Cuál es el debate que se está dando aquí? –se pregunta–. La solicitud de la nulidad de la cláusula es imprescriptible, ¿pero la reclamación de la cantidad derivada de esa nulidad tiene plazo o no? Ese es el debate que se está planteando».

«Se han saturado los juzgados y ha tenido que meter un montón de trabajadores, haciendo un gran esfuerzo económico para poder sacar adelante reclamaciones que eran tan altas que se dilataban en el tiempo los procedimientos. Imagínate la actitud obstruccionista en general para que se haya tenido que crear juzgados especializados», reflexiona Óscar Sánchez.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea deberá decidirse entre tres opciones: una, que el plazo de cinco años empiece a correr desde que el Supremo declaró nulas las cláusulas, por lo que prescribiría el 23 de enero; dos, que comience desde el 20 de julio del 2020, cuando el Tribunal Europeo dijo que se podía someter el plazo a prescripción, por lo que quedaría un año y medio; o tres, que el plazo empiece a correr, en cada caso concreto, desde que se concede la nulidad de la clausula hipotecaria abusiva, con lo que, en la práctica, sería imprescriptible, la mejor opción para el consumidor.. Hasta que el Tribunal europeo no se pronuncie, la duda sigue.

¿Qué aconsejan los expertos?

«Tienes dos opciones: reclamar al banco directamente o contratar un servicio como el nuestro», añade Óscar Sánchez. «Lo más prudente es hacer una reclamación previa al banco, ya que se interrumpe el plazo y así habría otros cinco años para reclamar». Kepa Loizaga añade: «Es bueno mandar una carta, con las facturas que se tengan y hacer esa reclamación extrajudicial previa, porque luego eso va a permitir condenar en costas al banco. Deberían responderte en un mes, pero están las entidades bancarias a tope y luego hay mucha picaresca». Para quienes se les agota el plazo, ¿qué recomiendan? Loizaga: «Mejor presentar en mano la carta en el banco, con dos copias y adjuntando las facturas. Te sellan una y te llevas la otra. Una vez abierto el proceso, si hay contestación o no, vas al juzgado».   

¿De cuánto estamos hablando?

No alcanzan las cifras de las cláusulas suelo, pero ambos coinciden en que los reembolsos son de una media de unos 1.000 euros. Por cierto, se puede reclamar aunque la hipoteca esté cancelada o si se reclamó hace un tiempo y se recibió una negativa. ¿Con la respuesta del banco qué hacer? Seguir la vía judicial con una demanda, no hay otra. Para eso hay opciones como ir a la OCU, que está llevando a cabo una campaña en www.ocu.org (allí se pueden encontrar también los impresos-tipo para hacer la primera demanda), u optar por servicios como Erreklamatu, que cobra solo una vez se haya ganado la demanda.

«No se entiende»

«Desde el 2017, ha habido un montón de cambios de actitudes de los bancos a lo largo del tiempo. Sobre todo al principio, era imposible conseguir la indemnización, pero que vemos que está habiendo más respuestas positivas, aunque tampoco eso está asegurado.  Eso sí, nos hemos encontrado cosas kafkianas, desde que el propio banco acepta todo en la demanda judicial y luego la recurre, trampas a los clientes no pagando los intereses, trabas de todo tipo en las reclamaciones», dice Óscar Sánchez.

«Yo creo que esta actitud de los bancos es una forma también de que no se socialice la posibilidad de una reclamación, que no se haga de una forma generalizada», añade.

56.154 demandas en Euskal Herria desde 2017

En Hego Euskal Herria, solo en lo que se refiere al año pasado, hasta el mes de setiembre los juzgados vascos especializados en cláusulas abusivas en las hipotecas recibieron 7.878 demandas judiciales contra los bancos, la mayoría de ellas en la CAV (solo 511 de ellas en Nafarroa). Pero es que, en base a los propios datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) y haciendo un histórico, desde junio de 2017, en Hego Euskal Herria se han presentado un total de 56.154 demandas por estos motivos.

Destacan por el volumen los años 2021 (con 10.027 demandas solo en la CAV) y el 2022, en el que en Hego Euskal Herria se presentaron 10.639. El año 2023 no le fue a la zaga, porque para setiembre ya ha superado ligeramente los datos del 2022 en esas fechas.

El 20 de diciembre pasado, la Comisión Permanente del CGPJ decidió ampliar de nuevo hasta el 30 de junio el ‘plan especial de especialización’ que, ante el aluvión de demandas, puso en marcha en el año 2017 en once comunidades autónomas del Estado, dedicando juzgados de primera instancia a esos casos en concreto, con el objeto de hacer frente al colapso producido por los casos abiertos. En algunos juzgados, entre ellos el que ha estado funcionando en Iruñea, este diciembre se ha decidido suspender la medida ante la vuelta a la normalidad, no así en los juzgados de primera instancia de Gasteiz (el número 5), Donostia (número 8) y Bilbo (número 15), que siguen dedicándose en exclusiva a estas cuestiones.