El Ayuntamiento de Donostia está en pleno proceso de preparación del dossier para solicitar la declaración de zona tensionada de vivienda. En su día, el Gobierno local, que estima que dicha declaración afectará solo al 3% de las viviendas, puso como fecha el mes de septiembre para remitir la documentación a Lakua, pero la intención es acelerar el proceso para frenar algunos intentos de desahucio que dicha declaración dejaría sin efecto.

En este contexto, NAIZ ha tenido acceso a una parte del informe sobre la situación de la vivienda en la capital guipuzcoana que está elaborando la empresa Ikei por encargo del Ayuntamiento, y que deja algunos datos interesantes.  

Antes que nada, el documento confirma que Donostia cumple uno de los dos requisitos para ser declarada zona tensionada, concretamente el que marca que la carga media de la hipoteca o el alquiler, más los gastos y suministros básicos del hogar (electricidad, gas, agua…) supera el 30% de los ingresos medios. En el conjunto de la ciudad, la vivienda se come de media el 31,6% de las ingresos de la unidad familiar. Cinco de los siete distritos están por encima del 30%, solo se libran aquellos con una renta media superior a los 55.000 euros anuales.

El otro criterio, que el precio en los últimos cinco años haya subido más allá del IPC+3%, que sería un 17%, solo se cumple en dos de los siete distritos, y en el conjunto de la ciudad se queda en el 15,6%. En el entorno, Errenteria ya presentó su solicitud el pasado febrero.

Sentada la base de que Donostia entra dentro de los parámetros, el documento analiza la situación de una ciudad que sostiene un ligero crecimiento demográfico, ya que ha pasado de 181.364 habitantes en el año 2000 a 189.093 en 2023.

Subidas y bajadas de población

Lógicamente, el desarrollo no es igual en todos los barrios. Durante la última década, Añorga, Miramon-Zorroaga y Loiola han visto crecer su población en casi un 30%, mientras que en el capítulo de pérdidas destacan dos barrios de la línea de playas, Gros (-5,9%) y Antiguo (-4,0%).

Unos parámetros que prácticamente se repiten al estudiar el envejecimiento. Gros, Parte Vieja, Centro y Antiguo son los que tienen mayor porcentaje de personas con más de 64 años, mientras que Aiete, Añorga, Loiola, Miramon-Zorroaga y Zubieta son los que tienen mayor tasa de población de menos de 20 años.

El informe constata que «en las dinámicas demográficas con los municipios del entorno se ha comprobado cómo municipios como Astigarraga han sido receptores clave de población joven de Donostia». Así, en la década 2013-2023 se registra en la capital un «saldo migratorio interno» negativo de 1.574 personas, que contrasta con los saldos positivos de Astigarraga (1.692), Pasaia (605) o Hernani (544).

Casi 45.000 euros al año de ingresos medios 

El siguiente capítulo de este documento analiza la situación económica de la ciudadanía donostiarra, con una renta media familiar de 44.856 euros anuales, «superior a los municipios del entorno». A nivel personal, hay casi 7.000 euros de diferencia entre hombres (25.979) y mujeres (19.053).

Por barrios, Altza (32.288 euros al año), Martutene (34.562) y Miracruz-Bidebieta (36.201) son los que tienen menor renta familiar –un 52,3% de la población reside en las zonas que están por debajo de la media–, mientras que en el otro lado de la balanza destacan el Antiguo (54.043), Aiete (59.516) y sobre todo Miramon-Zorroaga (94.451).

La media donostiarra está por encima de municipios del entorno como Orio (42.186), Astigarraga (42.016), Lasarte-Oria (36.876), Hernani (36.474), Errenteria (33.714) o Pasaia (32.440). También supera en más de 4.000 euros anuales la renta media de Gipuzkoa (40.706). Sin embargo, está por debajo de municipios costeros y turísticos como Hondarribia (45.539) o Zarautz (45.479).

Respecto a la demanda de vivienda, en Donostia hay 13.492 solicitudes. En la mayoría de casos, cada petición representa a una unidad convivencial compuesta por más de una persona, por lo que la cifra real de quienes están a la espera es notablemente superior. De ellas, el 72% aspira a un alquiler protegido, mientras que el 28% quiere comprar. Los ingresos medios anuales de quienes demandan alquiler son sensiblemente inferiores a los de quienes quieren comprar, hay más de 11.000 euros de diferencia.

El 83,3% son viviendas principales

Según este dossier, en Donostia hay un parque 94.973 viviendas –datos de 2022– de las cuales el 83,3% son viviendas principales, mientras que el resto (16,7%) son segundas residencias, se destinan a actividades económicas o no tienen uso.  

Este porcentaje de viviendas no principales es superior al de otros municipios del entorno: Errenteria (7,7%), Hernani (8,3%), Lasarte-Oria (9,4%), Pasaia (10,2%), Astigarraga (12,7%) o Usurbil (13,3%); pero está por debajo de localidades costeras como Deba (27,8%), Hondarribia (22,2%), Orio (20,8%) o Zarautz (20,3%).  

Se calcula que en Donostia hay unas 2.109 viviendas vacías, lo que representa el 2,2% del parque de viviendas. Un porcentaje que es la mitad del de Bilbo (4,4%) y ligeramente superior al de Gasteiz (1,9%), según datos de una encuesta del Gobierno de Lakua.

En cuanto al precio de la vivienda, el metro cuadrado cuesta una media de 5.370 euros en la capital, con variaciones entre barrios que van desde los 3.843 euros de Altza-Intxaurrondo hasta los 7.003 del Centro.

Municipios como Pasaia, Errenteria, Usurbil, Lasarte-Oria o Hernani oscilan en una horquilla entre los 2.887 y los 3.139 euros el metro cuadrado, lo que es de media un 20% menos que la zona menos cara de Donostia. Zarautz, con 5.051 euros, tampoco llega a la media de Donostia.

Alquiler a 982 euros al mes

En el mercado de alquiler, las rentas medias «oscilan entre un mínimo de 757 euros mensuales en Martutene y un máximo de 1.150 euros al mes en Aiete». La renta media de los contratos en vigor a 31 de diciembre pasado era de 982 euros al mes, por los 844 de Astigarraga, los 775 de Lasarte-Oria, los 741 de Orio, los 734 de Pasaia, los 729 de Usurbil, los 713 de Errenteria y los 700 de Hernani.

Se estima que el barrio con más pisos de alquiler es el Centro (13,5%), seguido de Gros (11,2%) y Amara Berri y Antiguo, ambos con el 10,2%. Los que menos son Miramon-Zorroaga (4,5%) y Añorga e Intxaurrondo (5,6%). La media de la ciudad es del 10%, solo superada en su entorno por Pasaia (10,5%).

En cuanto a los grandes tenedores de vivienda, tanto particulares como empresas y fondos de inversión, se estima que «puede haber unos 311 potenciales grandes tenedores, que acumulan 3.017 viviendas», lo que representa el 3,2% del total.

En cuanto al uso turístico, el dossier contabiliza 1.395 viviendas, de las cuales casi un millar se encuentran en el Centro (623) y Gros (346).