Regulación de alquileres: un recorrido de la ley catalana de la mano del Sindicat de Llogaters

El Condestable de Iruñea ha acogido este viernes el balance de la ley que limita el precio de los alquileres en Catalunya. Silvia Abadía y Nùria Comerma, del Sindicat de Llogaters, han analizado esta norma pionera en las jornadas organizadas por la Red Navarra de Lucha contra la Pobreza.

La subida del precio del alquiler no es un fenómeno local sino que se ha convertido en un problema en la mayoría de lugares del mundo. Sin embargo, poner en marcha medidas de choque en materia de vivienda en alquiler como la regulación de precios genera temblores a gobernantes en estas latitudes en las que la doctrina del libre mercado está tan interiorizada.

Pero en los últimos años la exigencia de limitar el aumento de los alquileres se abre paso en un número creciente de ciudades como Berlín, París o Viena. Y hace un año Catalunya se sumó a esa lista mediante una ley aprobada en el Parlament que obliga a congelar o bajar el precio de los alquileres en las zonas con «tensión» residencial.

La ley fue impulsada por el Sindicat de Llogaters de Catalunya y, este viernes, Silvia Abadía y Nùria Comerma han explicado de primera mano la experiencia del sindicato en el marco de la programación ‘Octubre: Mes contra la Pobreza’ organizada por la Red Navarra de Lucha contra la Pobreza y la Exclusión Social.

¿Cómo se llegó a esta ley?

Es complicado entender la puesta en marcha de esta ley sin conocer el papel del Sindicat de Llogaters. Nace en 2017, cuando la profunda huella de la crisis económica golpeaba –y golpea– los ingresos precarios de un creciente número de trabajadores, al tiempo que los precios del alquiler se elevaban y los fondos buitre especulaban con la vivienda.

Tras resaltar el trabajo que realizó la PAH en ese periodo, Comerma ha resaltado que el sindicato nace con la intención de «cambiar el marco mental de la gente y poner la vivienda como un derecho fundamental y no como un bien de mercado».

El «primer paso» fue pelear para que en marzo de 2019 se aprobara un decreto a nivel estatal que amplió la duración de los arrendamientos de tres años a cinco o siete años. «Se cambió el tema de las fianzas, que se podían poner los meses que querían, y ahora es un mes de fianza que se pueden prorrogar a dos meses. El tema de los honorarios también fue una pelea dura y, ahora, si el propietario es una empresa, lo tiene que pagar», ha añadido Comerma.

Pero aquel decreto no resolvió el meollo del conflicto: cómo regular los precios de los alquileres. Ese mismo año, el Govern de la Generalitat presentó un decreto ley de medidas urgentes en materia de vivienda que finalmente tuvo que retirarse.

En aquella ocasión, el sindicato hizo una lectura crítica, denunciando el «secretismo» con el que se había elaborado. «Había gente que decía que era la última oportunidad, pero a veces tienes que decir no y sentarte para negociar», ha remarcado. Así comenzó una relación «curiosa» pero «interesante» con el Govern que dio lugar a la creación de un grupo de trabajo mixto que elaboró esta ley.

«Aparte de trabajar con la Generalitat, trabajamos mucho el tema de que no fuera la ley del sindicato, sino que fuera una ley de país, un pacto de país», ha explicado Comerma. De esta manera, en torno a 4.000 entidades apoyaron esta iniciativa, desde Òmnium o ANC hasta Cáritas.

El Parlament acabó aprobando esta ley pionera para regular los alquileres gracias a los votos de JxCat, ERC, los comunes y la CUP. Este mismo viernes, el Pleno del Tribunal Constitucional ha admitido a trámite los recurso de inconstitucionalidad del Gobierno español contra la ley.

Hacia una norma «moderada»

En Catalunya, el 40% de los habitantes viven de alquiler. En los últimos cinco años, los alquileres han subido veinte veces más que los sueldos de los trabajadores. Por tanto, la media de los ingresos que se destinan al alquiler es del 40 o 50%. Son algunos datos que Abadía ha puesto encima de la mesa antes de explicar la ley que regula el precio de los alquileres.

Entrando ya en materia, ha indicado que la propuesta del Sindicat de Llogaters era «revertir esas subidas de un 30% en los últimos años, intentando que los precios del alquiler fueran bajando paulatinamente».

¿Era la ley que esperaban? Obviamente, no. «Nos hubiera gustado poder implementar una regulación más estricta y efectiva, pero el proceso de elaboración de la ley conllevó un diálogo con todas las partes y sociedad civil. El resultado fue una norma moderada».

¿En qué casos se aplica?

Según ha explicado Abadía, esta ley se aplica en municipios que han declarado que se encuentran zonas con «tensión» residencial. Al principio, fueron 61 municipios que superaban los 20.000 habitantes, pero ahora se han adherido más.

De esta manera, los municipios tienen que demostrar que el precio del alquiler ha estado por encima de la media catalana durante los últimos 3 o 5 años, o que el alquiler medio es superior al 30% de los ingresos habituales.

«Uno de los trabajos que hemos hecho, además de difundir esta ley, es acompañar a los consistorios que querían implementar esta regulación y no sabían cómo», ha explicado.

¿En qué se basa la regulación?

La ley contempla un «índice de referencia» que calcula la media de precios de los alquileres en una zona determinada, basándose en el registro de las fianzas de los mismos, ha indicado Abadía. Y ha añadido que «también se calcula en base a los metros cuadrados habituales de la vivienda y tiene en cuenta otro tipo de características como la renovación de la finca, si es una primera planta o un ático... El resultado es un precio por metro cuadrado».

De esta manera, la regulación se basa en dos elementos clave: un tope y la congelación. «Si pagamos un alquiler de 1.000 euros, dejo el piso y se lo van a alquilar a otra persona, el precio deberá ser de 1.000 euros como mucho. Pero si el índice debiera ser de 700 euros, habrá que bajar el alquiler a 700», ha afirmado Abadía.

Si fuera al revés, es decir, «yo estoy pagando 700 euros y, según los cálculos, mi vivienda podría tener un coste de 1.000, cuando se renueva tiene que mantenerse en 700 euros. Los precios no pueden subir nunca, y bajan en aquellas viviendas en las que el precio ya es superior a la media del mercado».

Asimismo, se implementó un régimen sancionador para que en caso de que se incumpla la legalidad cualquiera pueda iniciar un proceso para sancionar al propietario. «No todos cumplen, y ya hemos conseguido que se pongan 200 sanciones», ha añadido.

¿Ha conseguido abaratar los precios?

Según Comerma, un año después de su aprobación, los datos objetivos del a Generalitat «nos han dado la razón de que sí que funciona».

Así, ha explicado que han comparado municipios que están al lado y en los regulados «los precios han bajado una media de un 5%». En los no regulados, en cambio, la tendencia sigue al alza.

¿Y qué opina el sindicato de la propuesta del Gobierno español?

La regulación de alquileres que se propone como base es la que contempla la ley catalana. Sin embargo, han explicado, el pacto de gobierno que se anunció hace una semana propone «cambios sustanciales». «Si estos se implementan, la propia ley se volvería una herramienta inefectiva», han agregado.

Y es que, la ley 11/2020 de Catalunya contempla tanto la congelación de precios como la bajada de los mismos, mientras que el Gobierno español dice que habrá congelación, pero las bajadas solo serán obligatorias en el caso de arrendadores jurídicos con mas de 10 propiedades. «En Barcelona, solo el 30% de las viviendas en alquiler pertenecen a propietarios jurídicos», han remarcado.