Donostia y Airbnb, ¿una relación tóxica?

Pasada la pandemia, Airbnb afianza su presencia global. En Donostia concretamente la tendencia al alza es incluso más rápida que previa al estado de alarma. Un informe constata la fragilidad de la ordenanza actual y alerta de las consecuencias, llegando a poder alterar la idiosincrasia de la ciudad.

El término «efecto Airbnb» comenzó a escucharse por primera vez hace unos cinco años. Era 2017, y varias ciudades del mundo ya verbalizaban la preocupación que esta plataforma surgida nueve años antes en San Francisco, Estados Unidos, había generado entre la sociedad.

El objetivo en origen era facilitar el contacto entre las personas usuarias que ofrecían un piso o habitación y otras que buscaban qué alquilar. Pero esa razón de ser pronto se diluyó. A la vista de la fácil rentabilidad, propietarios vieron la fórmula para unos ingresos extra, y las consecuencias que eso podría acarrear, incluso en su propio entorno, quedaron en un segundo plano.

En este 2023, y con la pandemia recién superada, los datos recabados sobre los efectos de este fenómeno deberían hacer reflexionar primero, y reaccionar después. Resultan ciertamente preocupantes porque amenazan el equilibrio natural de las ciudades y sus comunidades: gentrificación, crisis habitacional y especulación inmobiliaria, por poner unos ejemplos.

Nada de esto suena extraño ya, tampoco en Euskal Herria, donde algunas de sus capitales atrajeron desde el inicio un interés que ha ido creciendo, afianzando así la presencia de Airbnb. A día de hoy, en Araba, Bizkaia y Gipuzkoa hay 6.708 viviendas que se ofrecen en este portal. De ellas, 1.659 están en Donostia. Es decir, una de cada cuatro. Solo dos localidades vascas superan a la capital guipuzcoana: Biarritz y Angelu, con 3.074 y 1.859 anuncios, respectivamente.

Justamente ha sido en la capital de Gipuzkoa donde el colectivo Haritik Hirira, compuesto por los geógrafos Josu del Campo y Jon Macías, ha puesto la lupa. Analizar la realidad con datos, cotejarlos y extraer conclusiones es el fin del estudio que acaban de publicar: ‘El efecto de Airbnb tras la pandemia. El caso de Donostia a examen’.

Según se desprende del estudio, entre los años 2017 y 2018 se registró el pico de ofertas, con más de 1.800 anuncios. En marzo de ese mismo año se aprobó la ordenanza municipal que pretendía poner algo de orden en un fenómeno para entonces disparado. Un año después, los anuncios se redujeron a 1.437, y doce meses después, llegó la pandemia que lo paró todo. El turismo no fue una excepción.

El mínimo de ofertas se registró en diciembre de 2020; 1.311 viviendas. Pero superada la pandemia del covid-19, solo en el último año la oferta ha crecido un 15,93%. «No ha alcanzado el pico máximo registrado, pero sí ha superado el ritmo de crecimiento, y eso nos permite dilucidar la tendencia», recogen en el texto los autores. «Intuíamos que existía una reactivación, pero francamente nos ha sorprendido el ritmo de la recuperación», admite Josu del Campo, que atiende a NAIZ para comentar algunos aspectos del estudio.

Solo dos localidades vascas superan a Donostia en número de pisos turísticos: Biarritz y Angelu. Las medidas compensatorias aplicadas en Ipar Euskal Herria para aplacar este fenómeno se ven con algo de optimismo

La crisis habitacional que existe en Donostia se explica por varios factores, pero, indudablemente, que ocupe el segundo puesto en el ránking del metro cuadrado más caro del Estado, guarda relación. El informe reflexiona sobre una tendencia: la de ofertar una vivienda al alquiler turístico en lugar de destinarlo al alquiler de larga duración, pese a ser claramente rentable y más estable en el tiempo.

Este proceso, prosigue, se explica con los niveles de rendimiento. Llevado esto a los datos, es evidente el porqué: entre 2017 y 2022 el incremento del precio de las viviendas turísticas fue 2,5 superior al de la vivienda familiar, lo que ha permitido e intensificado el cambio de uso.

Como curiosidad, los barrios con las estancias más caras son Miramón-Zorroaga (289,81€) e Igeldo (256,04€), fenómeno que se explica por el tipo de viviendas, la mayoría chalets; mientras que las más económicas se encuentran en Altza (96€) y Loiola (97,53€).

Un reparto nada homogéneo

El informe guarda un apartado para tratar la «relación directa» entre las áreas de centralidad y la oferta. Hace seis años, según investigó Montera34, el 60% de la oferta se concentraba el Gros y el Centro (incluyendo la Parte Vieja). El tiempo ha perpetuado el reparto de la tarta: a septiembre de 2022, el porcentaje ha subido al 64,68%.

«Se puede concluir que la oferta de alojamiento alternativo que promete Airbnb está lejos de la realidad, porque tensiona más aún la presión turística asfixiante» que ya existe en estas zonas.

Cada vez hay más profesionales como anunciantes. Es decir, personas o empresas con más y mejores medios económicos. Esto supone que tienen más posibilidades de acaparar pisos

Las secciones censales de la ciudad y el nivel de las rentas deja una conclusión, según el estudio: las personas que buscan un dinero extra para llegar a fin de mes gracias a Airbnb son una minoría en Donostia, porque en los barrios con las rentas más bajas apenas hay ofertas. Por contra, en las zonas céntricas y con las rentas más elevadas, hasta el 8% de las viviendas se anuncian en la plataforma.

Los datos también concluyen que la ordenanza municipal que entró en vigor en 2018 con vocación de regular (¿y contener?) el mercado es ya insuficiente. Comparados los datos de 2021 (tiempo de pandemia) con los de 2022, los anuncios han crecido. En cifras porcentuales, el mayor crecimiento (21,31%) se ha dado en la zona A o zona saturada, precisamente la que mayores problemas representa. Le sigue la zona B (17,35%) y la zona C (12,4%).

Es decir, el mayor aumento se ha dado en zonas del centro, y disminuyen las ofertas según nos acercamos a la periferia.

«La ordenanza municipal de 2018 tuvo entonces cierto efecto, pero con los datos actualizados en la mano, creemos que pese a estar zonificada la ciudad, ya no tiene un impacto real en el reparto de los pisos turísticos». Del Campo aboga por modificar la norma, porque «la realidad ha cambiado».

Traemos a estas líneas dos casos recientes en sendos bloques de viviendas del barrio de Gros (uno en la calle Usandizaga y otro en la calle San Francisco), cuyas comunidades de vecinos han acordado prohibir la actividad de pisos turísticos en los edificios, modificando para ello los estatutos por unanimidad. En el primero ya hay uno en activo, pero si cambiara de propietarios, la licencia expiraría. Sobre esta medida se expresa del Campo: «Es una manera de acotarlo, pero creo que las restricciones deben ser más estructurales y deben nacer desde la administración pública, que es a quién le compete garantizar el derecho a la vivienda y la que tiene las herramientas».

Como ejemplo a seguir cita la tendencia que se ve en Ipar Euskal Herria, donde están aplicando medidas de compensación con las que «se garantiza el derecho a la vivienda», afirma. «Podemos hablar de todo tipo de acciones, pero en la base siempre ha de permanecer ese derecho», defiende.

Más pisos cada vez en menos manos

La rentabilidad de los pisos turísticos es hasta tres veces mayor en comparación con un alquiler de larga duración, según aluden los investigadores, citando varios estudios.

No es casualidad, de hecho, que haya propietarios con más de dos viviendas. Como tampoco es casual que hayan resurgido empresas que se dediquen exclusivamente a gestionar viviendas con este fin, sacándolas del mercado y reduciendo las opciones de la ciudadanía para desarrollar un proyecto vital, sea en familia sea en solitario.

Destacan tres empresas: The Rental Collection, Feel Free Rentals e Iberorent. Empresas privadas como estas van adquiriendo cada vez más casas, quedando el parque de viviendas cada vez en manos de unos pocos.

A este respecto, Josu del Campo considera «llamativo» cómo después de la pandemia ha cambiado el perfil del anunciante: «Cada vez hay más profesionales como anunciantes. Es decir, personas o empresas con más y mejores medios económicos. Esto supone que tienen más posibilidades de acaparar pisos; ya tienen mayor control [del mercado] que antes de la pandemia. Esto, llevado al sector inmobiliario, puede tener consecuencias graves», advierte.

¿Qué riesgos corremos? Ojo al dato: los usuarios que anuncian dos o más viviendas aglutinan 1.131 anuncios. «Es decir, pese a que estos usuarios son la minoría (27,67%), tienen en sus manos la mayoría de la oferta (%68,17)». Dicho de otra manera, los particulares son más, pero el control del mercado está en manos de empresas privadas.

Sean cientos o miles las casas que salen del mercado libre para formar parte del sector turístico, la verdad es una: se reduce la oferta, y los precios se elevan. La lucha de la oferta y la demanda. Según los autores, «cada vez que un piso ‘salta’ del alquiler familiar al alquiler turístico, implícitamente ocurre un desplazamiento o una expulsión. «Y esto –señalan–, en los barrios más turistificados puede acarrear una rotura generacional».

Pérdida de arraigo

Entre los años 2000 y 2020, los barrios que más población perdieron fueron el Centro (5,63%) y Gros (12,82%). Pero si diseccionamos la zona Centro en unidades más pequeñas, se observa que Alde Zaharra también sufre, con la pérdida de un 8,12% de sus habitantes. La falta de juventud, además, tiene un impacto directo en la media de edad de esas zonas, advierten. En el Centro es de 49 años, en Alde Zaharra de 46 y en Gros casi de 50.

Además de provocar la expulsión de gente, los que se quedan sufren otro tipo de pérdidas no menos importantes. «En las redes vecinales se observan carencias y cambios en los hábitos cotidianos», señala el estudio de Haritik Hirira.

Si el reparto [de licencias] en Donostia fuera más homogéneo, «quizás las consecuencias no serían tan drásticas», pero desde el momento en que el 65% de la oferta se concentra en el Centro, incluyendo lo Viejo, y Gros, inevitablemente el paisaje está en constante cambio. «Las redes vecinales, las dinámicas, el comercio, la propia naturaleza de los barrios incluso la presencia y el uso del euskera se ven perjudicadas». El efecto es inevitable. O más bien no se ha impedido.

En este sentido, conviene reparar en las pérdidas que a nivel emocional y psicológico suceden donde hay una saturación turística. «Un estudio reciente (Cocola-Gant, 2023) ha constatado los niveles de estrés de las personas que conviven con el constante ir y venir de los turistas, además de las repercusiones que tiene en el sentimiento de pertenencia. Poco a poco van sintiéndose extraños en sus propios barrios. Se ha estudiado mucho sobre el precio o las consecuencias en el comercio local, pero se le ha prestado poca atención al impacto emocional de este fenómeno en las personas», dice.

Las redes vecinales, las dinámicas y la propia naturaleza de los barrios se ven perjudicadas. También se señalan pérdidas a nivel emocional, afectando al arraigo y a la sensación de pertenencia

Tal y como señala el informe en el apartado de las conclusiones, la transformación del centro en un vivero para viviendas turísticas (…) no limitará sus efectos solamente al mercado residencial. Un modelo de ciudad que se adapta y transforma a los deseos y necesidades de los visitantes pone en jaque incluso a los vecinos que han ayudado a dar vida a los barrios».

BiziLagunEkin

Con el estudio en la mano, la plataforma por el decrecimiento turístico BiziLagunEkin ha elaborado una batería de propuestas concretas, y tiende la mano a la administración.

Como medidas urgentes, en primer lugar, piden «superar la lógica de zonas». Aunque bien es cierto que la actividad es mayor en determinados barrios, creen que la turistificación afecta a toda la ciudad y supera ya sus límites, puesto que en localidades colindantes ya están pagando las consecuencias. Los precios son también allí difíciles de asumir.

También piden establecer límites a la acumulación de propiedades, caldo de cultivo del enriquecimiento «a través de la especulación y el alquiler turístico». Sostienen que «la distancia entre los que más tienen y los que más lo necesitan es cada vez mayor», y piden prohibir que un solo propietario tenga más de un piso turístico. En este sentido, piden prohibir la actividad de empresas dedicadas a ello.

Consideran prioritario, además, «garantizar un servicio público de inspección que se haga responsable del cumplimiento de las normativas, dotado de todos los medios necesarios».

Y para el decrecimiento total han puesto sobre las mesa dos cuestiones: la medida compensatoria que ya entró en vigor en Ipar Euskal Herria y «la implantación de una licencia decreciente y caducable» hacia la transición a un escenario «sin alquiler turístico».

La plataforma queda abierta al diálogo e insiste en la urgencia de un debate y acciones concretas cuyo objetivo, señalan, «es mejorar las condiciones de vida de los y las donostiarras».

¿Quién se podría negar?