«La gente desconoce la presión fiscal, esto no es un negocio para cualquiera»

Natural de Donostia, Asier Pereda preside Aparture (Asociación de Viviendas de Uso Turístico de Euskadi), compuesta por trece empresas que gestionan más de 600 pisos. «Prácticamente la gran mayoría» están en la capital guipuzcoana y todas están registrados en Lakua, requisito indispensable para formar parte de la asociación.

El turismo es un tema candente, y la actualidad nos lleva hasta Asier Pereda. En el transcurso de esta entrevista repite en más de un ocasión que es donostiarra y que, como tal, quiere una ciudad primero para su ciudadanía «y si luego, además, es atractiva para turistas, mejor».

Deja claras más posturas. No busca un modelo turístico que sea «cortoplacista» y asegura que la vía impositiva, «el escrupuloso pago de impuestos», es el camino para regular un mercado, el de los pisos y apartamentos turísticos, que está agotando la paciencia de algunos barrios. Incluida la de la patronal de hoteles de Gipuzkoa, que ha achacado su descenso de un 8% en ocupación al «aumento descontrolado» de las viviendas turísticas ilegales.

Todos los apartamentos que acoge Aparture tienen su número de registro en Lakua, de acuerdo a lo que pide la Ley de Turismo. No obstante, el debate surge en torno al artículo 59 (del año 1995) del Plan General de Donostia de 2010, que establece el criterio de la primera planta o «asimilable» para la «autorización del uso hotelero ocupando parcialmente una edificación residencial y/o módulo de edificación asimismo residencial». Para Pereda, no está nada claro que la primera planta sea el límite para habilitar una vivienda con este fin, y agrega que tampoco lo es para la Ley del Turismo. En su opinión, el artículo deja lugar «a interpretaciones». Según los datos que aporta, el 75% de los 600 pisos que se ofertan en Aparture no cumple con esta normativa y están en plantas superiores.

¿Qué requisitos ha de cumplir una vivienda para formar parte de Aparture?

Solo cumplen las condiciones para ser rentables en uso turístico aquellas que tienen dificultades para ser rentables en uso residencial por la calidad que ofrecen. Por visualizarlo con un ejemplo, una vivienda de una habitación, con una reforma impresionante, cocina con isla, hecha a capricho… realmente el que va a vivir ahí de alquiler no está dispuesto a llevar a precio esas mejoras que pones. Ese nivel de calidad en residencial está fuera de mercado.

Afirma que muchos propietarios no pondrían su vivienda en alquiler vacacional si conocieran la presión fiscal...

Así es. En uso residencial, y tras impuestos, al propietario le queda neto el 83% de los ingresos, mientras que en uso turístico le queda solo el 33%. Mucha gente no es consciente de que la comparación es brutal; de promedio viene a pagar el doble de impuestos.

Para que te salga rentable hay que facturar muchísimo. El ejemplo tipo: una vivienda de dos habitaciones y dos baños por mil euros al mes. En neto quedan unos 10.000 euros. Para llegar a esas cifras en uso turístico habría que facturar más de 30.000 euros. El IRPF es del 35%, incluso llega al 40%. Si eres un trabajador normal y tienes una retención del 17%, lo cual significa que tienes una nómina bastante buena, te sitúas en unos tramos que creías para clases privilegiadas.

En uso turístico no hay ninguna deducción para gente relativamente normal que gana 31.000 euros brutos, el salario medio en Gipuzkoa, y que con su vivienda facture esos 30.000 euros. Para que le dé lo mismo que le daría en residencial, se va a un tramo del 40%, y claro, es una gran sorpresa. En residencial sería un 25%.

La oportunidad de negocio de la vivienda de uso turístico está muy acotada a un segmento de vivienda medio-alta. Esto no es una inversión para cualquiera; un negocio en boca de todos rara vez es negocio.

La mayoría no paga impuestos. ¿Cómo ven la situación?

Es una realidad, pero no una realidad contra la que nada se puede hacer. Los impuestos están muy claros y no hay lugar a dudas. Entre julio de 2016 y enero de 2017, la Diputación de Gipuzkoa envió cartas a más de 600 contribuyentes que no pagan impuestos. Puede haber propietarios que realmente desconociesen que tuvieran que tributar de esta manera y lo hicieran de otra, pero al final creo que todo dependerá de la actitud del contribuyente que haya evadido impuestos.

Los que no están pagando impuestos tienen unas viviendas que no obedecen al perfil antes expuesto. Ya saben que no tienen esa calidad, si pagaran impuestos les saldría más rentable el alquiler residencial, y precisamente ahí esta la mayor bolsa de pisos que, de forma natural, solo por la vía impositiva, sin decretos ni leyes, sino con lo que tenemos, volverían al mercado que les corresponde: el alquiler residencial. Después ya hilaremos más fino.

¿Qué opina de la norma municipal en Donostia que delimita esta actividad a la primera planta?

Esto es parte del juego político, y nadie quiere asumir el discurso más que si viene de un juzgado. He tenido relación con el gobierno saliente y el actual, y una cosa es estar en la oposición y otra gobernar.

La norma habla de hoteles, hostales y pensiones, no de apartamentos, y menos de viviendas de uso turístico; no tiene una norma. Mientras, lo que hace el Ayuntamiento es defenderse y asimilar a la normativa que tiene en la medida que desarrolla una nueva.

La ordenanza se escribió hace veinte años, cuando esta problemática no existía. Las plataformas han ayudado a crecer. ¿Que pueda amenazar algunas cosas que a los donostiarras puede que no nos gusten o nos inquieten? Desde Aparture el objetivo es compartido. Sabemos que a largo plazo Donostia y Euskadi solo tienen futuro como destino turístico en la medida que cuidemos eso que tenemos hoy, que es el valor cultural, ser genuinos, auténticos, no un destino con cartelería en inglés.

¿Comparte que superar un cierto ratio entre vivienda residencial y turística en un mismo bloque rompe el equilibrio?

Primero somos donostiarras, y después nos ganamos la vida como todo el mundo, y ya que lo hacemos, procuramos que sea de forma sostenible. Que haya que establecer una regulación, limites, nos parece por supuesto necesario. Pero [la actual] es una regulación para hostales y hoteles que nada tiene que ver con la vivienda de uso turístico.

En cualquier caso, interfiere en la convivencia del bloque…

Si, pero las que están regladas y pagan impuestos, las que cumplen con toda la regulación no son las que amenazan esa convivencia vecinal. Después de impuestos está muy acotada la oportunidad de negocio a un perfil de vivienda que en nada representa un problema social. Si tenemos que defender el derecho social a vivir en Miraconcha, pues será una cosa curiosa…

No, pero sí a hacerlo en el barrio donde uno ha nacido…

Por supuesto que sÍ, pero vamos a los datos. Me pregunto si las viviendas de uso turístico van correlacionadas con el descenso de viviendas de uso residencial.

Si solo el 5% de las viviendas de uso turístico provienen del mercado residencial, tal y como sostiene Aparture, ¿de dÓnde provienen el resto?

Esa es la cuestión. Como donostiarra no quiero un diagnóstico facilón y reduccionista. El grueso de las viviendas que se destinan a uso turístico son viviendas que estaban fuera del mercado residencial en lo que a viviendas regladas se refiere. ¿Y las demás? Hemos perdido en cinco años una vivienda por cada mil habitantes en alquiler residencial, pasando de dos a una. En el mismo periodo, entre 2011 y 2016, hemos ganado siete viviendas de uso turístico por cada mil habitantes, pasando de 0,5 a 7,5. Pero, incluso en el escenario donde el 100% de la escasez de la oferta residencial fuera debido a las viviendas turísticas, como mucho solo el 13% de la oferta turística tendría su origen en el mercado residencial.

«La cohesión social nos protege de lo negativo del turismo»

La norma del Plan General que prohíbe la existencia de pisos turísticos por encima de residenciales es parte importante de la discusión, y motivo de desacuerdos. Por ejemplo, la asociación vecinal Parte Zaharrean Bizi dice que la norma es nítida y que el Gobierno Municipal «lo tiene muy fácil, no tiene más que aplicarla». Hace alusión también a la futura ordenanza que regulará tal actividad. «No puede pasar de largo esta realidad», piden. Aparture también está muy atento a su redacción.

Imaginemos que la nueva ordenanza establece, literalmente, dónde pueden ubicarse los «apartamentos turísticos». ¿Qué hará Aparture?

Si es así para todos, que se cumpla. Yo diré que no me gusta, evidentemente, pero lo que se regule y lo que esté debidamente reglado lo voy a respetar. Las primeras plantas no me parece la mejor medida, pero si ha de ser así, que tenga base jurídica solvente.

La Parte Vieja acapara la mayor parte de la presión turística y desde ahí procede gran parte de la inquietud. ¿Qué porcentaje de pisos tienen en este barrio?

En mi empresa, de 106 pisos solo hay seis en la Parte Vieja porque nuestros turistas opinan igual que los vecinos, que en esta Parte Vieja no quieren pernoctar. Primero, han de ser viviendas muy buenas capaces de facturar mucho para ser rentables después de impuestos, y después queremos la certeza de que el cliente no llamará al día siguiente pidiendo que le cambiemos de casa.

Si no la cuidamos [la Parte Vieja], se nos cae eso que mejor nos protege en Euskadi de los efectos negativos del turismo: la cohesión social. Cuando escucho en Barcelona y Madrid discursos simplistas de que el turismo y las viviendas expulsan a vecinos digo que es verdad, que es una consecuencia, pero es una consecuencia de la desigualdad social que tienen. No hay asimetrías y el mercado es más homogéneo, no hay en pleno centro una caída en el precio del alquiler, y eso es lo que puede pasar en Parte Vieja. Yo como donostiarra no quiero vivir ahí, y seguro que mucha gente tampoco.

¿Y qué propone?

Eso no se corrige con decretos, son problemas estructurales que tienen poco que ver con nuestra idiosincrasia social. Fruto de asimetrías de renta es cuando de repente viviendas de uso turístico expulsan a vecinos de esos barrios populares de centros urbanos, y claro, es gente que ha nacido allí y tienen derecho a vivir allí. Se trata de que el mercado sea homogéneo. O.L.