Las viviendas turísticas invaden en distinto grado las capitales de Hego Euskal Herria

Euskal Herria no escapa del fenómeno turístico global y Bilbo, Donostia, Gasteiz e Iruñea viven de forma distinta la turistificación de sus cascos urbanos. Cada capital ha adoptado una serie de medidas, incluso cuando el problema todavía no ha llegado a convertirse en catástrofe.

En los últimos años, los alojamientos turísticos han aumentado de forma drástica gracias a las nuevas tecnologías y la creación de compañías que se dedican a ofrecer viviendas particulares para periodos vacacionales. Y Euskal Herria no escapa de esta tendencia. Por ello, las administraciones, especialmente los ayuntamientos, se han visto en la necesidad de regular este tipo de actividades, a medio camino entre la vivienda y el turismo.

Este problema, que puede tener consecuencias en el mercado de la vivienda para alquiler habitual, afecta especialmente a los grandes focos turísticos de nuestro país y las zonas de costa, mientras que, por el momento, Araba y Nafarroa escapan de este fenómeno. De hecho, solo Bilbo (1.005) y Donostia (1.265) aglutinan casi la mitad de las viviendas turísticas de la CAV (4.691).

Aunque en Araba, Bizkaia y Gipuzkoa la regulación de los pisos turísticos corre a cargo de la Ley de Turismo del Gobierno de Lakua, que también cuenta con el Registro de empresas y actividades turísticas, los ayuntamientos pueden adecuarla según normativas propias mediante los Planes Generales de Ordenación Urbana (PGOU), incluso con un «alto nivel de maniobra», tal como informa Enrique Antolín, profesor en la UPV-EHU y que actualmente se encuentra elaborando un informe sobre viviendas turísticas en las capitales de la CAV.

A estas cifras, hay que añadirle un número indeterminado de alojamientos ilegales. Antolín afirma que es «imposible» cifrar cuántos hay: «La única forma de que se investigue es a través de denuncias particulares de las comunidades. Y, aun así, no es fácil de demostrar».

Bilbo planea modificar el PGOU

En el verano de 2023, Bilbo alcanzó la mayor afluencia de turistas de su historia, con 454.828 visitantes entre junio y septiembre, según datos de Eustat. Este dato supuso un aumento del 3,6% respecto al verano anterior, que, a su vez, también representó un máximo histórico hasta ese momento.

«Estos datos que vienen a corroborar el trabajo que llevamos desempeñando desde el propio Consistorio junto con la Diputación y la totalidad de agentes turísticos, para hacer de la ciudad un destino atractivo y de calidad», declaró entonces el concejal de Desarrollo, Comercio, Empleo y Turismo del Ayuntamiento de Bilbo, Xabier Ochandiano.

Lo que para el Ejecutivo de Juan Mari Aburto fue motivo de alegría y vanagloria, para los vecinos, especialmente del Casco Antiguo, es una fuente de problemas. El aumento de los pisos turísticos provoca un encarecimiento de la vivienda y, de rebote, la expulsión de los vecinos de los barrios más tensionados, como Zazpi Kaleak o San Francisco. De hecho, Antolín alerta del mayor impacto de estas zonas comparada con Indautxu o Abando, aunque aquí el número de VUT pueda ser mayor: «En el caso del Casco Viejo restringe la oferta, aumentado los precios del alquiler; mientras que en San Francisco y Zabala se acaba expulsando a la población, que podríamos calificar como “fragil”, porque el turismo ofrece mayor rentabilidad».

En este sentido, el grupo de EH Bildu, a través de una moción, solicitó el pasado junio al Consistorio de Bilbo crear un protocolo que regule el uso de viviendas y habitaciones para el uso turístico, así como la creación de una oficina que se encargue del control de esta actividad económica y del asesoramiento a vecinos. La petición fue rechazada por el pleno del Ayuntamiento.

Pese a ello, el Ejecutivo de Aburto no ha podido seguir haciendo oídos sordos a las demandas vecinales y, tras no atender la iniciativa de EH Bildu, el concejal de Planificación Urbana, Proyectos Estratégicos y Espacio Público, Asier Abaunza anunció que el equipo de gobierno prevé modificar el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) para acotar las viviendas turísticas, previsiblemente para otoño de este año. Hace dos años se dispuso que, en la capital vizcaina, las VUT sólo pueden estar en la primera planta de los edificios.

Sobre las medidas adoptadas desde el Ayuntamiento hasta ahora, Antolín cree que, «para bien o para mal, Bilbao ha sido más restrictiva que otras», poniendo el ejemplo de Madrid, y que cuenta con las herramientas para «directamente prohibir las VUT, como ha hecho Barcelona».

Moratoria hasta 2026 en Donostia

Donostia es la localidad vasca con mayor número de viviendas turísticas. Los 1.265 pisos destinados para ese fin en la capital guipuzcoana suponen más de la cuarta parte (27.1%) del total de la CAV. A ello habría que sumarle los que funcionan al margen de la legalidad.

No son pocas las voces que atribuyen a la proliferación de este tipo de alojamientos el incremento en el precio de los alquileres residenciales. La ecuación es clara: a mayor número de pisos turísticos, menor oferta de alquiler. Y cuanto menor es la oferta, lo más corriente es que los precios aumenten. Según datos de la web idealista.com, en el reciente mes de junio el coste medio ascendió a 17,6 euros el metro cuadrado, récord histórico y una subida del 11,1% respecto a hace doce meses.

Hace no mucho tiempo la legislación se volvió más laxa, y por ejemplo en 2021 se permitió que se abrieran pisos turísticos por encima de la primera planta. Sin embargo, la tendencia ha cambiado y dos años más tarde, en marzo de 2023, se aprobó una moratoria que deniega la concesión de licencias de apertura para estos alojamientos, salvo algún caso excepcional, en los barrios más saturados: Antiguo-Ondarreta, Ategorrieta-Ulia, Centro, Gros e Ibaeta. Se sumaban estas zonas a la Parte Vieja, que ya estaba restringida desde 2020. En el resto de barrios, la suspensión solo afectaba a las parcelas consideradas residenciales, no a las calificadas para uso terciario.

Dicha moratoria fue aprobada, en principio con carácter provisional, durante doce meses, pero el marzo pasado se amplió por dos años más, hasta 2026. Uno de los objetivos del cambio normativo es «garantizar el destino preferente del parque residencial de la ciudad al uso de vivienda, dando respuesta al derecho a la vivienda de la ciudadanía y potenciando su utilización como domicilio habitual en un entorno que cuente con la calidad adecuada para ello», según señala el documento.

Aunque hay una coincidencia mayoritaria en que el boom de los pisos turísticos afecta negativamente al mercado del alquiler, hay quien discrepa de esta lectura. Lógico, siendo parte interesada. Asier Pereda, presidente de la Asociación de Apartamentos Turísticos de Euskadi (Aparture), defiende que en su primer año la moratoria, lejos de cumplir con su objetivo, ha servido para demostrar que el problema no es culpa de este tipo de alojamientos. «No ha habido ni hay traslación entre pisos de alquiler a largo plazo y el mercado turístico regulado», subraya.

Comunidades libres de VUT en Gasteiz

Es difícil saber a ciencia cierta cuántas viviendas turísticas hay en Gasteiz. Según los últimos datos del INE, referidos al pasado mes de febrero, había 177 pisos, 346 en todo el herrialde. Pero este número no coincide con la cifra aportada por el Eustat, que da cuenta de 265 apartamentos en Araba; ni con los datos del Gobierno de Lakua, que tiene registrados 204 alojamientos vacacionales en Araba, 86 en la capital.

El Ejecutivo autonómico atribuye las diferencias a la operación «experimental» realizada por el INE, e insiste en que los datos del Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi (Reate) «son las reales». Pero basta con echar un vistazo rápido en Airbnb para encontrar viviendas que no aportan número de registro. Incluso aparece una lonja a pie de calle situada en Arana.

A la vista de los anuncios, se podría decir que el número viviendas turísticas es superior al aportado por Lakua, y a buen seguro supere a los pisos ofertados en alquiler de larga duración. Apenas un centenar en un conocido portal inmobiliario.

Y la situación se agrava en Alde Zaharra, donde, a las puertas de las fiestas de La Blanca, hay una veintena de opciones en la plataforma de pisos turísticos. La oferta aumenta en fechas menos señaladas, con 34 alojamientos vacacionales para el último fin de semana de agosto. Los pisos disponibles para alquiler residencial son menos, muchos menos. A 11 de julio solo ocho, y su coste oscila entre los 850 y los 1.300 euros mensuales.

Esta realidad ha suscitado el enfado del sindicato de vivienda Auzoan Bizi, que el 26 de junio, aprovechando el comienzo de las fiestas Zaharraz Harro, organizó una kalejira para poner en valor el paso dado por dos comunidades de vecinos y vecinas de las calles Pintorería y Cuchillería que han modificado sus estatutos para evitar viviendas turísticas en sus portales.

«Los pisos turísticos no son el instrumento para completar la renta de las clases obreras, sino de la burguesía para aumentar aún más la barrera de clases entre ellas y nosotros. Las viviendas turísticas cambian los usos del barrio, inciden en las políticas municipales y hacen insostenible la vida cotidiana de los vecinos del bloque», destaca el sindicato, poniendo el foco sobre el edil del PP Gustavo Antepara, vinculado a Luxury Rental, con varias viviendas turísticas en Gasteiz. Según ‘Gasteiz Hoy’, abandonó su cargo antes de los comicios del 28 de mayo de 2023.

Las VUT asoman en Iruñea

El número de pisos turísticos registrados oficialmente en Iruñea también varía según la fuente. En la información abierta del Gobierno figuran 350. La comisión Nahiko de AZ Ekimena (vecinos de Alde Zaharra), que trabaja específicamente esta temática, hablaba en febrero de 311, de los que más de la mitad (172) se encontrarían ubicados en el Casco Antiguo.

Los datos son comparativamente bajos, tanto si se tiene como referencia al conjunto de Euskal Herria, como el de otras regiones del Estado (solo tienen menos pisos turísticos La Rioja, Ceuta y Melilla). Y también, si se toma en cuenta la variable pueblo-ciudad, pues solo el 26,2% de los apartamentos o viviendas turísticas se encuentran en Iruñea, cuando la capital concentra el 32% de la población.

Da la sensación, por tanto, de que el modelo de turismo que se ha seguido en Nafarroa, y que ha priorizado el potencial turístico rural y natural de la comunidad, puede haber protegido a la capital del fenómeno del piso turístico, atomizando la oferta. Pero la tendencia reciente apunta a que esto no va a durar mucho más. En junio, la consejera Rebeca Esnaola expuso en el Parlamento que «el 32% de la oferta actual en Registro de Turismo de Navarra se ha dado de alta entre 2022 y 2024».

Iruñea, por otra parte, es la única población que ha establecido una normativa para controlar esta tendencia, al limitar la posibilidad de convertir una vivienda en piso turístico a las primeras plantas, salvo que el edificio se dedique en exclusiva a la vivienda turística. Tutera podría seguirle los pasos en breve, donde el PP ha pedido una moratoria de nuevas licencias a UPN hasta que salga adelante la nueva ordenanza.

Desde la plataforma vecinal Nahiko también solicitan una moratoria para más licencias, recordando que Joseba Asiron ya tomó una medida así con los bares en su anterior mandato. Además, han apreciado un cambio en el tipo de pisos que se están regularizando. Si antes predominaban los pequeños propietarios, ahora cada vez se ven inversores con mayor músculo económico. Ya hay al menos tres edificios que se han adquirido por completo para dedicarlos al turismo (evitando así la limitación de la primera planta).

En último término, la propia consejera reconoció al Parlamento que existe un problema para detectar la oferta irregular de pisos. Esta oferta clandestina fluctúa según temporadas y es mucho más acusada en sanfermines. Turismo ha hecho campañas para perseguirla y Hacienda, también. Las multas llegan hasta los 9.000 euros por carecer de licencia, a lo que habría que añadir la eventual infracción fiscal.