El Gobierno Azkuna tomó la decisión, en enero de 2013, de priorizar el desarrollo urbanístico de Zorrotzaurre en vez del plan de inversión en vivienda social de alquiler. El PNV apostó por la apertura del Canal de Deustua y se olvidó de proyectos con los que atender a las 8.677 personas que esperan que Viviendas Municipales (VVMM) les otorgue un piso protegido donde vivir.

A propuesta del Consistorio, la sociedad municipal le dio algo más de 5 millones de euros a cambio de aproximadamente 18.000 metros cuadrados de techo de vivienda protegida no exentos de cargas de urbanización. Se comentó que los derechos de edificabilidad se concretrarían en tres parcelas de la futura isla. El convenio salió adelante gracias a la mayoría absoluta jeltzale, con rechazo de toda la oposición.

Hace un mes, la Junta de Concertación -en la que están representados cerca del 80% de los propietarios de los terrenos- aprobó el proyecto de reparcelación de la primera fase (UE1), donde se concretan los derechos de edificabilidad vendidos. En ese foro participa el Ayuntamiento, que se ha comprometido a traspasar a VVMM 19.123 metros cuadrados de derechos edificatorios.

De ellos, solo 6.048 se ubican en una parcela independiente, mientras que la materialización de los más de 13.000 restantes está condicionada a futuros acuerdos con el resto de los copropietarios de las otras dos parcelas; la inmobiliaria Jaureguizar es la que mayor porcentaje dispone.

Los recelos se confirman

Otro hándicap a tener en cuenta es que las tres parcelas están ubicadas en la última fase de la urbanización de la UE1 y su viabilidad está condicionada a la construcción, por parte del Ejecutivo de Lakua, de un puente que conectaría la isla con San Inazio. Es necesario construirlo antes para luego urbanizar su entorno. Por todo ello, los recelos de la oposición respecto al convenio se han confirmado.

A la vista del proyecto de reparcelación, se concluye que el Consistorio se estaría aprovechando de su empresa Viviendas Municipales, «cobrándole -según se critica- un precio que no se corresponde con el valor de los derechos transmitidos».

Tras analizar la documentación, se descubre que los derechos del Ayuntamiento que se venden a VVMM están valorados en 3,8 millones, mientras que el Consistorio ha puesto un precio de venta superior a 5 millones. Asimismo, las cargas de urbanización asociadas a la edificación ascienden a algo más de un millón de euros. En total, el importe de inversión exigido a VVMM, sumando compra de derechos y cargas de urbanización, asciende a 6,1 millones.

Esta diferencia de precio, señalan expertos en la gestión urbanística, se explica porque Viviendas Municipales no se subroga en la posición del Consistorio. «En realidad, el Ayuntamiento le vende sus derechos valorando los mismos como si se tratara de parcelas urbanizadas; cosa que, como hemos visto, no es cierta. Por lo contrario, y aunque no se subroga en los derechos urbanísticos municipales, la empresa sí se obligaría de forma expresa a subrogarse en las obligaciones municipales, asumiendo así sus cargas de urbanización».

Además, desvelan que la normativa de VPO de la CAV no parece avalar esta forma de valorar los derechos municipales, ya que no se trata de transmisión de edificabilidad urbanizada.

También cae por su peso el argumento municipal de que, a través de esa fórmula, se estaría presente en la operación inmobiliaria que se vislumbra en los próximos años en Bilbo. Se pasa por alto que, en virtud de la ley, hay una parcela de cesión «obligatoria y gratuita ya urbanizada», que estaría destinada a vivienda social de alquiler. Este solar sí estaría en las primeras fases de la urbanización, no costaría nada al Ayuntamiento y está emplazada cerca del recinto universitario de Sarriko, por lo que podría impulsarse apartamentos dirigidos a jóvenes y alumnos de la UPV-EHU.

De los estudios efectuados, los técnicos concluyen que esta operación costaría a Viviendas Municipales en torno a 6 millones de euros, «exactamente lo mismo que el importe de la inversión exigido para la compra de suelo por el convenio de enero de 2013 y con posibilidad de explotar de forma independiente el aparcamiento subterráneo asignado a la parcela».