El decreto 2023-981 del 23 de octubre de 2023 ha dado rango legal al proyecto de experimentación para una regulación de los precios de los alquileres en las 24 localidades incluidas por la Mancomunidad Vasca en la llamada zona de tensión inmobiliaria.

En ese área se incluyen las localidades de Ahetze, Angelu, Arbona, Arrangoitze, Azkaine, Basusarri, Baiona, Biarritz, Bidarte, Biriatu, Bokale, Donibane Lohizune, Getaria, Hendaia, Hiriburu, Jatsu, Lehuntze, Larresoro, Milafranga, Mugerre, Urketa, Urruña, Uztaritze y Ziburu.

De acuerdo con el decreto, de cuya publicación en el boletín oficial del Gobierno francés ha informado este 25 de octubre, la Prefectura de Pirineos Atlánticos autorizará a la institución de Ipar Euskal Herria, que cursó una demanda al respecto en noviembre de 2022, a «experimentar una fórmula de regulación de los precios de los alquileres». Ello al amparo de la Ley ELAN de 2018.

La aparición del decreto da carta de naturaleza a la intención de la Mancomunidad de intervenir en la crisis de la vivienda y le dotará de un instrumento mayor, al permitirle delimitar precios.

De la compensación a las tasas municipales

No es el único instrumento del que se ha dotado la institución. Fue en marzo de 2022 cuando la Mancomunidad Vasca aprobó por práctica unanimidad un «sistema de compensación», que se aplica ya en las citadas 24 localidades labortanas desde el pasado 1 de marzo.

Esa medida obliga a los propietarios de viviendas que se ofertan para alquileres de corta duración sacar al mercado un segundo bien, esta vez orientado al mercado anual de alquiler.

A ese dispositivo hay que sumar las disposiciones adoptadas para poner coto a los alquileres vía plataformas, o las decisiones de los ayuntamientos de aumentar los impuestos en el caso de segundas residencias.

Esa última medida, evocada por el ministro francés de Vivienda, Patrice Vergriete, durante los encuentros de Bunuze (Nafarroa Beherea), autoriza a subir los impuestos sobre viviendas secundarias y vacías, más allá de esa zona de saturación.

Sobre esa base, el Consejo de la Mancomunidad abogaba, el mes pasado, por extender el radio de acción de esa norma fiscal a 34 localidades del norte del Bidasoa.

Recoger datos y fijar alquileres de referencia

La Prefectura se ha felicitado en su comunicado de la puesta a disposición de la institución vasca de «un nuevo mecanismo que le permitirá completar sus políticas públicas en favor de la vivienda».

Por su parte, Alda ha hecho pública, a su vez, una nota en la que remarca que la aplicación, a título experimental, de ese dispositivo de control reforzado de los alquileres «responde a la movilización de la sociedad vasca y de los electos de la Mancomunidad».

La asociación espera que este dispositivo para fijar los baremos anuales del alquiler, sumado a la medida de compensación ya en vigor, «permitan enfriar los precios del mercado y poner coto a ciertas prácticas especulativas».

Con la publicación del decreto en el boletín oficial se abre un periodo de recogida de datos en relación a los precios de los alquileres, con vistas a definir «a lo largo de 2024» los montantes de referencia del alquiler en función de los m2 y la localización del bien.

Ello permitirá definir la media del precio del alquiler, pero también establecer un mínimo y un máximo de referencia.

En localidades en las que se aplica el encuadre de alquileres, caso de París, Lyon, Montpellier o Burdeos, esos datos figuran en los anuncios de las agencias, y permiten fijar «unas reglas de juego» tanto para propietarios y para inquilinos.

Los primeros no pueden ofertar un bien a un precio superior al baremo de referencia fijado anualmente. Los segundos cuentan con un mecanismo que les protege de las subidas abusivas.

En Burdeos, el 62% de los anuncios inmobiliarios antes de la aplicación de la ley de regulación de precios, en 2022, superaban sus umbrales, con un exceso de 200 euros al mes de media.

«Esos baremos se establecen en base a los datos validados por el observatorio local de los alquileres», explica la Prefectura de Pirineos Atlánticos.

La creación de ese foro fue a anunciada, en febrero de 2022, durante una visita a una promoción de viviendas sociales en Ziburu por Éric Spitz, predecesor del actual prefecto de Pirineos Atlánticos, Julien Charles.